謙聖國際法律事務所

1. 買房為什麼要付斡旋金？簽之前先看懂法律效果

買房是許多人的人生目標，好不容易看到價格、地點與格局都喜歡的房子，房仲很可能接著說：「如果真的喜歡，可以先下斡旋，我幫你跟屋主談價格。」，有些仲介則會提供另一個選項：「不想先付錢的話，也可以簽要約書。」

➙問題來了：斡旋金到底是什麼？付出去之後還拿得回來嗎？要約書沒有付錢，是不是就可以隨時反悔？

這些問題一定要在簽名、付款以前弄清楚。因為斡旋金與要約書雖然形式不同，目的都是向賣方提出承購條件；一旦賣方依約接受，後續就可能產生重要法律效果。

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1.1 斡旋金不是房仲的服務費

很多第一次買房的人會誤以為：「斡旋金是不是先付給仲介的一筆手續費？」

所謂斡旋金，通常是買方先交付一定金額給不動產經紀業者，委託仲介代為向賣方協議房屋價格及其他交易條件。所以這筆錢的目的，與房仲成交後依約收取的服務報酬並不相同。也因為斡旋金牽涉到後續買賣契約是否成立、是否轉為訂金及能否返還等問題，付款前一定要確認相關文件內容。

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1.2 斡旋金期限一定是3到7天嗎？

➥不一定。

實務上斡旋期間可能約定數日，但法律並沒有規定所有房屋斡旋都必須固定為3天、5天或7天。真正重要的是斡旋契約或相關文件中約定的有效期間。

所以簽名前應確認：

• 「斡旋到哪一天、幾點為止？」
• 「期限內能不能撤回？」
• 「是否可以延長？」
• 「延長需要誰同意？」
• 「期限屆滿沒有成交，款項如何返還？」

🚨不要只聽仲介口頭說「差不多一個禮拜」，最後才發現文件上的約定完全不同。

 

2. 斡旋金是什麼？什麼時候會變成訂金？

斡旋金最大的特色，就是買方在出價時先交付一筆金錢，由仲介向賣方傳達承購價格及交易條件。

但是「交錢」本身不代表房屋買賣一定已經成交。

真正需要注意的，是賣方後續有沒有依約接受買方提出的條件。

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2.1 斡旋金的主要用途是什麼？

斡旋金主要是買方交付給不動產經紀業者，委託仲介代為向賣方協議交易條件。因此，簽署斡旋相關文件時，至少應確認承購房屋、出價金額、付款條件、斡旋期間，以及斡旋不成立、賣方接受或買方反悔時，這筆款項如何處理。

⚠️尤其不要只看到「斡旋金5萬元」就直接簽名，真正重要的內容，往往藏在後面的契約條款。

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2.2 賣方接受出價後，法律關係可能發生什麼變化？

實務上常見的斡旋文件會約定，當賣方接受買方提出的價格及交易條件後，原先交付的斡旋金會轉為訂金。因此，買方一定要知道：「付斡旋金」與「斡旋成功後轉為訂金」是不同階段。在賣方尚未接受前，與賣方已經依約接受後，買方想反悔所產生的法律效果可能完全不同。

➙所以如果房仲突然打電話告訴你：「屋主同意了！」這時不能再單純認為「我只是付錢請仲介幫忙問問而已」。

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2.3 賣方沒有接受，斡旋金怎麼處理？

如果斡旋期間屆滿，賣方並沒有接受買方提出的承購條件，原則上應依雙方簽署的斡旋契約處理款項返還。但是否必須在「期限屆滿後3日內」返還，不能脫離實際契約一概而論。

因此，簽署斡旋文件時應直接確認「未成交時何時返還」、「以什麼方式返還」以及「是否有任何費用或扣款約定」。如果仲介主張要扣除手續費，也應要求說明契約及法律依據，而不是只接受一句「公司規定」。

 

3. 要約書是什麼？不付斡旋金也能向屋主出價嗎？

➥可以。

這也是很多購屋者不知道的重要權利。要約書與斡旋金都是向賣方提出購買條件的方式，但採用內政部版要約書時，買方在要約條件尚未經賣方承諾前，不需要先交付斡旋金。

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3.1 要約書與斡旋金最大的差別

簡單來說：

▪️斡旋金：

買方先交付一定金額，由仲介代為向賣方協議價格與其他交易條件。

▪️要約書：

買方以書面載明願意購買房屋的價格、付款條件或其他條件，再由仲介轉交賣方，不需要先支付斡旋金。

所以兩者最大的表面差異，就是「是否先交一筆錢」。但不能因此認為「要約書沒有付錢，所以沒有法律效力」，要約一旦經賣方承諾，後續仍可能產生法律上的拘束與違約責任。

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3.2 賣方承諾前，可以撤回要約嗎？

依內政部版要約書相關設計，買方在約定的要約期限內、賣方承諾尚未到達買方以前，可以依約以書面撤回要約。這也是簽要約書以前非常值得注意的時間點。如果突然改變購屋計畫，不要只打電話告訴仲介：「我不要了。」，應確認契約約定的撤回方式，並留下書面紀錄，避免後續對「到底有沒有有效撤回」發生爭議。

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3.3 賣方已經承諾後還能反悔嗎？

當賣方已經接受買方提出的要約條件，而且承諾已經依法律及契約發生效力後，就不能再把這份文件當成「只是問問價錢」。此時買方若拒絕後續履約，就可能產生違約責任。

⚠️因此，簽要約書以前，價格、付款方式、交屋時間及其他重要條件都應確認清楚，不要抱著「反正沒付錢，先簽再說」的心態。

 

4. 斡旋金與要約書怎麼選？房仲應該告訴你什麼？

購屋者並不是只能接受房仲提出的斡旋金方式。

公平交易委員會對不動產經紀業的相關規範明確指出，不動產經紀業者在向買方收取斡旋金以前，應以書面告知斡旋金契約與內政部版要約書的區別及替代關係，以及買方可以選擇支付斡旋金或採用內政部版要約書。

➙換句話說，「斡旋金」與「要約書」應該讓買方在了解差異後自行選擇。

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4.1 買方有權選擇斡旋金或要約書

如果仲介告訴你：「我們公司買房一定要先付斡旋金，不付就不能出價。」這時就要特別留意。買方可以選擇斡旋金，也可以選擇內政部版要約書。兩種方式各有不同的操作方式及法律效果，沒有哪一種可以完全取代買方自己的判斷，真正重要的是在簽署以前看懂條款。

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4.2 仲介不能只告訴你「先付錢才有辦法談」

公平交易委員會特別要求仲介業者揭露斡旋金與要約書的區別，就是因為不動產交易中，仲介掌握的資訊通常比一般買方多。如果仲介向買方收取斡旋金以前，沒有以書面告知斡旋金與內政部版要約書的區別、替代關係，以及買方具有選擇權，在符合相關要件時可能涉及公平交易法上的問題。

➙所以第一次買房，不要因為仲介一句「大家都是這樣簽」，就直接付款。

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4.3 兩種方式都要先看清楚契約內容

斡旋金需要注意賣方承諾後款項如何轉換、反悔如何處理；要約書則需要注意要約期間、撤回方式、賣方承諾及違約效果。因此，選擇哪一種方式以前，都應該先問清楚：「賣方接受後會發生什麼事？」，這個問題的重要性，甚至比「我要先付多少錢」更高。

 

5. 簽斡旋後不想買怎麼辦？斡旋金一定會被沒收嗎？

「昨天一時衝動下斡旋，今天冷靜下來不想買了，5萬元是不是沒了？」答案不能只看「有沒有反悔」，還要先確認目前進行到哪一個階段。

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5.1 賣方尚未承諾時的處理

如果賣方尚未接受承購條件，應先確認斡旋契約是否約定買方得撤回，以及撤回程序、期限與款項返還方式。不同仲介業者使用的文件內容可能不同，因此不要只用網路上其他人的案例判斷自己的權利。

🚨如果確定不再購買，應儘速依契約約定以可保存證據的方式通知，避免拖到賣方已經接受後才產生更大的爭議。

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5.2 賣方接受出價後才反悔

如果賣方已經依約接受買方提出的價格與條件，情況就可能不同。此時斡旋金可能已依契約轉為訂金，買方如果單方面反悔不買，可能涉及訂金、契約履行及違約責任問題。因此，最重要的時間點之一，就是確認「賣方到底什麼時候承諾」。

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5.3 斡旋金變成訂金後的法律風險

民法對於訂金具有相關規定，但具體案件不能只看到文件上寫著「訂金」兩個字，就直接判斷一定全部沒收或一定加倍返還。仍應確認買賣契約是否成立、不能履行的原因可歸責於哪一方，以及雙方實際契約如何約定。

➙所以發生斡旋金爭議時，不要只問：「錢能不能拿回來？」，還要先問：「這筆錢目前在法律上到底是什麼性質？」

 

6. 簽要約書反悔一定要賠房價3%嗎？

網路上常看到「要約書談成後反悔，要賠出價3%」的說法，但不能把3%當成所有要約書案件一律適用的固定法律標準。真正的違約責任，仍要看當事人簽署的文件內容及具體法律關係。

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6.1 不能把3%當成所有案件的固定違約金

有些要約書或實務案件可能出現成交總價一定比例的違約金約定，但這並不表示法律直接規定「簽要約書反悔一律賠3%」。因此，看到契約中出現3%、5%或其他比例，都應確認該條款的內容、適用條件及效力。不要把個別契約的違約條款誤認為全國統一的法律規定。

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6.2 要約經賣方承諾後為什麼不能隨意反悔？

因為要約書不是「沒有付錢，所以沒有法律效力」。當買方提出明確承購條件，賣方再依該條件作成有效承諾後，雙方的法律關係就可能受到拘束。如果這時單方面拒絕履約，就可能涉及債務不履行或契約約定的違約責任。

所以要約書最大的地雷，往往就是買方低估了「簽名」本身的法律效果。

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6.3 違約責任要回到實際文件判斷

發生爭議時，第一件事不是上網搜尋「要約書反悔要賠幾%」，而是把自己實際簽署的要約書拿出來。

需要確認：

• 出價金額
• 要約期間
• 撤回方式
• 賣方承諾方式
• 簽訂正式買賣契約的期限
• 違約效果

只有把這些條款看清楚，才能判斷實際風險。

 

7. 斡旋金返還發生糾紛怎麼辦？

實務上常見的斡旋金糾紛，就是買方認為交易沒有成立，要求房仲把錢退回來；仲介卻表示賣方已經同意，因此斡旋金不能退。也可能出現賣方後來反悔，但買方對斡旋金、訂金如何處理產生爭議。這些案件的核心通常都在「文件」與「時間點」。

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7.1 先確認賣方到底有沒有承諾

第一個要確認的是：

• 買方提出了什麼條件？
• 賣方是否完整接受？
• 什麼時間接受？
• 承諾如何通知買方？

如果賣方提出不同價格或增加其他條件，也不能單純因為賣方「有簽字」就忽略雙方條件是否一致。所以斡旋糾紛不能只看房仲一句「屋主已經收了」，仍應檢視實際文件與交易過程。

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7.2 房仲可以自行把斡旋金沒收嗎？

斡旋金如何處理，應依契約內容及實際法律關係判斷。房仲不能只因買方表示不想買，就不問契約是否成立、賣方是否承諾及斡旋金目前的法律性質，直接以「公司規定」認定款項全部沒收；反過來說，買方也不能認為「錢是交給房仲，不是交給賣方」，所以任何時候都一定可以無條件拿回。雙方仍應回到斡旋契約、承諾情形及訂金性質判斷。

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7.3 簽斡旋前應保存哪些資料？

至少應保存斡旋契約、要約書、房屋廣告、不動產說明書、房仲提供的書面告知文件，以及與仲介討論出價、價格、期限、撤回與賣方承諾的LINE或其他通訊紀錄。如果支付斡旋金，也應保留收據、刷卡或匯款紀錄，不要把所有文件都留在仲介手上，自己簽了什麼，就應該自己留一份完整版本。

 

8. 常見問題QA

不一定。買方可以選擇支付斡旋金，也可以選擇使用內政部版要約書向賣方提出承購條件。仲介在收取斡旋金以前，應依法規範以書面告知相關選擇與差異。

一開始不一定。斡旋金通常是買方先交付仲介，用於向賣方協議交易條件；依常見契約設計，賣方接受承購條件後，斡旋金可能轉為訂金。因此應確認實際文件約定。

沒有統一規定所有斡旋期間都必須是3到7天。實際期限應以買方簽署的斡旋文件為準。

如果斡旋未成立，原則上應依斡旋契約約定返還。但實際返還時間、程序及條件仍應查看所簽文件。

要先確認賣方是否已經承諾，以及斡旋契約對撤回、返還及違約效果如何約定。賣方尚未承諾與已經承諾後的法律效果可能不同。

不能只憑一句「賣方同意」就下結論。應確認契約是否成立、斡旋金是否已轉為訂金、反悔原因及契約約定，再判斷訂金與其他違約責任。

不是。賣方承諾前，在符合要約書約定的情況下可能撤回；但賣方有效承諾後，買方再拒絕履行可能產生違約責任。

不一定。法律並沒有規定所有要約書反悔都統一賠房價3%。實際違約責任應依所簽要約書內容與具體法律關係判斷。

公平交易委員會相關規範要求，不動產經紀業者向買方收取斡旋金前，應以書面告知斡旋金與內政部版要約書的區別、替代關係，以及買方具有選擇權。

先不要只跟仲介爭論「退不退錢」。應先整理斡旋契約、付款證明、賣方承諾文件及雙方對話，確認斡旋期限、賣方承諾時間、斡旋金是否已轉為訂金，再判斷後續權利。

 

9. 結語

斡旋金與要約書，看起來只是買房正式簽約以前的一個步驟，實際上卻可能是整場房屋交易中非常重要的法律階段。斡旋金是買方先交付一定金額，由仲介代為向賣方協議價格及其他交易條件；要約書則不需要預先交付斡旋金，而是以書面向賣方提出承購條件。兩種方式最大的差異之一雖然在於「是否先交錢」，但真正需要注意的並不是哪一種比較輕鬆，而是賣方承諾後會產生什麼法律效果。

'因此，買方簽斡旋契約或要約書以前，至少要確認出價金額、有效期限、撤回方式、賣方承諾方式、斡旋金何時轉為訂金，以及成交後反悔的法律效果。尤其不要誤以為「斡旋金只是請仲介幫忙問價」，也不要認為「要約書沒有付錢，所以隨時都能反悔」。仲介在向買方收取斡旋金以前，也應依相關規範以書面告知斡旋金與內政部版要約書的區別及替代關係，並讓買方知道自己具有選擇權。

如果已經發生斡旋金被沒收、賣方反悔、仲介拒絕退還款項、要約成立後不想購買，或對「斡旋金是否已轉為訂金」產生爭議，最重要的是先把實際簽署的文件與交易時間軸整理清楚。

 

🧑🏻‍⚖️謙聖國際法律事務所具不動產買賣與契約爭議處理經驗。若遇到斡旋金返還、買房反悔、要約書違約、訂金沒收、房仲拒絕退款或其他購屋契約糾紛，可先整理斡旋契約、要約書、付款證明及雙方通訊紀錄，由律師協助確認契約是否成立、款項法律性質及後續處理方向。買房金額動輒數百萬甚至上千萬元，真正需要小心的往往不是最後簽正式買賣契約的那一天，而是第一次對房仲說出「好，我出這個價格」的時候。

 

 

※聲明：本文為一般法律資訊整理。斡旋金、訂金、要約與買賣契約的法律效果，仍應依實際簽署文件、賣方承諾方式、交易時間點及個案事實判斷，不構成特定案件法律意見。

 

 

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