謙聖國際法律事務所

1. 房子被設定抵押權怎麼辦？

買房、繼承房屋或準備辦理房屋貸款時，有些人才第一次調閱土地或建物登記謄本，結果發現自己的不動產上竟然還登記著一筆數十年前的抵押權。常見情形包括前屋主留下的舊抵押權、父母或祖父母生前設定的私人借款抵押權、早已清償卻忘記辦理塗銷的銀行抵押權，甚至抵押權人早已死亡、公司解散或多年失去聯絡。

這時屋主最常問的是：「這麼久以前的抵押權還有效嗎？房子可以賣嗎？我要怎麼把它塗銷？」

答案不能只看抵押權設定了多久，而要先確認抵押權所擔保的債權是否仍然存在、債權請求權是否已完成消滅時效、抵押權人之後有沒有實行抵押權，以及登記的是普通抵押權還是最高限額抵押權。

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1.1 先確認抵押權現在是否仍然存在

登記謄本上看得到抵押權，不代表法律上的抵押權一定仍然有效；反過來說，抵押權設定年代非常久遠，也不代表一定可以直接塗銷。例如原本的借款早已全部清償，只是雙方當年忘記到地政機關辦理塗銷，這類案件與「債務根本沒有還，只是年代久遠」的案件，法律判斷完全不同。

➙因此，處理舊抵押權的第一步不是單純計算設定日期，而是先確認：「這個抵押權到底在擔保哪一筆債權，而這筆債權現在還存在嗎？」

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1.2 抵押權登記可能影響買賣、貸款與處分

即使屋主認為債務早就不存在，只要土地或建物登記謄本上仍留有抵押權，實際交易時仍可能產生障礙。例如買方可能擔心日後遭抵押權人實行抵押權，銀行在辦理新貸款時也可能要求先處理既有抵押權，甚至在房屋買賣過程中，買方或代書會要求將抵押權塗銷後才願意完成交屋或付款。

🧑🏻‍⚖️所以「法律上是否已經消滅」與「登記簿是否已經塗銷」，是屋主需要分別處理的兩個問題。

 

2. 抵押權什麼情況會消滅？

抵押權是為了擔保債權而存在的擔保物權，因此判斷抵押權能否塗銷時，通常必須先回頭檢查它所擔保的債權。最常見的情況，包括債務已經清償，以及債權請求權完成消滅時效後，抵押權人長期沒有實行抵押權。

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2.1 債務已經清償，抵押權可能因擔保債權消滅而失去存在基礎

例如屋主20年前向銀行借款500萬元，以房屋設定普通抵押權，後來借款本金、利息均已全部清償，但當時沒有辦理抵押權塗銷。這種案件的重點通常不是民法第880條的「時效」，而是原本受到抵押權擔保的債權是否已經因清償而消滅。若所擔保債權確實全部清償，而且沒有其他仍受該抵押權擔保的債權，原則上即可進一步處理抵押權塗銷。

💡因此看到老抵押權時，不應第一時間就只計算「過了幾年」，清償證明、貸款結清資料、借據、匯款紀錄及抵押權設定契約都可能是更重要的資料。

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2.2 債權時效完成，不代表抵押權立即消滅

另一種情況是債務並沒有證明已清償，但債權人長期沒有行使請求權，這時就可能涉及消滅時效。但必須特別注意：債權請求權完成消滅時效，並不代表普通抵押權在同一天立即消滅。民法第880條另外給予抵押權人一定期間實行抵押權。因此，必須再確認消滅時效完成之後，抵押權人是否在法定期間內實行抵押權。

 

3. 民法第880條怎麼算？真的是15年加5年嗎？

網路上經常看到「抵押權20年就會消滅」或「15年債權時效＋5年抵押權時效」的說法，但這只是將最常見的情況簡化後所做的說明，不能直接套用到每一件案件。民法第880條真正規定的是：「以抵押權擔保之債權，其請求權已因時效而消滅，如抵押權人於消滅時效完成後，5年間不實行其抵押權者，其抵押權消滅。」

因此，真正需要確認的是「債權請求權何時完成消滅時效」，再從該時間點判斷之後5年間有沒有實行抵押權。

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3.1 15年只是一般請求權時效，不是所有債權都一樣

民法第125條規定，請求權如果法律沒有規定較短期間，原則上因15年間不行使而消滅。因此15年屬於一般性規定，並不是所有受到抵押權擔保的債權一律都是15年。更重要的是，個案中還必須確認請求權究竟何時可以行使，以及期間內有沒有發生會影響時效計算的法律事實，例如債務人承認債務、債權人起訴請求或其他依法影響時效的情形。

➙所以不能只從抵押權登記日往後加20年，就直接得出「抵押權已經消滅」的結論。

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3.2 消滅時效完成後再經5年未實行抵押權，普通抵押權才消滅

如果個案確認所擔保債權的請求權已完成消滅時效，接下來才進入民法第880條的5年期間。例如某債權的請求權確實在特定日期完成消滅時效，而抵押權人在此後5年間始終沒有聲請拍賣抵押物或以其他法律上方式實行抵押權，普通抵押權才可能依民法第880條消滅。

所以比較精確的判斷方式不是「設定抵押權超過20年了嗎？」，而是：「擔保債權何時完成時效？完成時效後5年內，抵押權人有沒有實行抵押權？」這才是民法第880條案件真正需要確認的時間軸。

 

4. 抵押權已經消滅，為什麼地政登記還在？

這也是屋主最容易困惑的地方：「既然法律上已經消滅，為什麼謄本上還看得到？」原因在於，抵押權實體上的消滅與地政機關的塗銷登記並不是同一件事。權利即使因清償、時效或其他法律原因消滅，登記簿上的舊登記並不會因時間到了就由地政機關自動刪除。

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4.1 實體權利消滅與登記塗銷是兩件事

舉例來說，一筆銀行貸款早已全部還清，銀行也不再享有受擔保的債權，但屋主如果一直沒有拿相關文件到地政事務所辦理塗銷，謄本上仍可能繼續顯示抵押權登記。

➙因此，房屋所有權人發現舊抵押權時，需要處理的是兩個層次：第一，確認法律上的抵押權是否仍存在；第二，如果已經不存在，如何讓登記簿與真正的權利狀態一致。

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4.2 抵押權人願意配合時，可以辦理塗銷登記

如果抵押權人仍然存在，而且雙方對債務已清償或抵押權應予塗銷沒有爭議，通常可以先要求抵押權人提供塗銷所需文件，再向地政機關辦理抵押權塗銷登記。

例如銀行貸款結清後，銀行通常會依其作業流程提供相關清償及塗銷文件，這種情況下，不一定需要進入民事訴訟。真正困難的往往是抵押權人拒絕配合、抵押權人已經死亡、公司已解散，或雙方對債務是否存在發生爭議，這時才可能需要透過法院解決。

 

5. 抵押權人不配合或找不到，怎麼透過法院塗銷？

如果抵押權依法已經消滅，但登記仍存在，而抵押權人又不願配合辦理塗銷，房屋或土地所有權人就可能需要提起塗銷抵押權登記訴訟。這類案件常見的法律依據之一，就是民法第767條第1項的所有物妨害除去請求權。

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5.1 民法第767條妨害除去請求權

民法第767條規定，所有人對於妨害其所有權者，得請求除去之。

如果抵押權已經不存在，卻仍然登記在土地或房屋上，該登記可能使所有人的產權狀態受到妨害。因此，符合條件時，所有權人可以依民法第767條請求塗銷該抵押權登記。實務上也有法院在確認最高限額抵押權已無擔保債權存在後，認定殘留的抵押權登記妨害所有權人對不動產權利的行使，而准許依民法第767條請求塗銷。

⚠️但這並不代表只要屋主主張「抵押權太久了」就一定勝訴。法院仍會實質判斷抵押權是否真的已經消滅或已無存在依據。

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5.2 抵押權人過世時，可能需要向繼承人主張

私人借款設定抵押權的案件中，常見抵押權人早已死亡。這時不能因為「找不到原抵押權人」就直接認為可以由地政機關刪除抵押權，而是必須進一步確認抵押權人的繼承關係及相關程序。如果需要透過訴訟取得塗銷依據，可能必須先確認真正應列為被告或程序上應處理的繼承人。所以年代越久遠的抵押權案件，除了物權與時效問題外，也經常同時涉及戶籍、繼承及送達問題。

 

6. 最高限額抵押權也能用相同方式判斷嗎？

➥不一定。

普通抵押權與最高限額抵押權的法律結構不同，因此不能把民法第880條關於普通抵押權的規定直接完整套用到最高限額抵押權。這也是處理舊抵押權時非常容易出錯的地方。

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6.1 最高限額抵押權與普通抵押權不同

依民法第881條之1，最高限額抵押權是債務人或第三人提供不動產作為擔保，就債權人對債務人一定範圍內的不特定債權，在約定最高限額內設定的抵押權。例如銀行與企業之間存在持續性借貸、週轉或其他金融往來，就可能設定最高限額抵押權，用來擔保一定法律關係未來陸續發生的債權。

➙所以最高限額抵押權不是單純對應一筆固定借款。

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6.2 原債權確定不代表抵押權立即消滅

民法第881條之12規定多種最高限額抵押權「原債權確定」的事由，例如約定的原債權確定期日屆至、擔保債權的法律關係終止，或因其他原因使新的原債權不再繼續發生。

⚠️但「原債權確定」的意思主要是擔保範圍不再繼續浮動，並不等於最高限額抵押權在確定當天就當然消滅。

確定之後仍應進一步確認實際受擔保的債權是多少，以及這些債權是否已經清償或因其他原因不存在。如果原債權確定後確認實際上已經沒有任何受擔保債權，才可能進一步處理最高限額抵押權塗銷問題。

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6.3 最高限額抵押權的時效有特別規定

這一點尤其重要。

最高限額抵押權不是直接依民法第880條判斷。民法第881條之15另外規定，最高限額抵押權所擔保的某一債權，如果其請求權完成消滅時效，而抵押權人在完成時效後5年間沒有實行抵押權，法律效果是「該債權不再屬於最高限額抵押權擔保的範圍」。

也就是說，不能因為最高限額抵押權中的其中一筆債權符合這項規定，就直接說整個最高限額抵押權全部消滅。是否可以塗銷整筆最高限額抵押權，仍要進一步確認還有沒有其他受到擔保的債權存在。

➙因此，看到謄本上寫「最高限額抵押權」時，更不能直接套用網路上常見的「15年＋5年」公式。

 

7. 塗銷抵押權訴訟，法院會看哪些證據？

塗銷抵押權案件不是只看登記年代，法院真正要處理的通常是：「抵押權設定的原因是什麼？當初到底有沒有債權？現在債權還剩多少？是否已清償？請求權時效何時完成？抵押權人有沒有實行抵押權？」

因此案件前期的證據整理非常重要。

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7.1 先確認抵押權設定內容及所擔保債權

第一步通常是：

• 調閱土地及建物登記謄本
• 確認抵押權人
• 債務人
• 設定日期
• 債權額
• 最高限額
• 擔保範圍
• 其他登記事項

如果能取得當年的抵押權設定契約書、借據、貸款契約、清償文件或其他原始資料，也應一併檢視。

只有先確定抵押權究竟是在擔保什麼，才能往下判斷是否已經消滅。

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7.2 債權是否存在與舉證責任

民事訴訟法第277條原則上規定，當事人主張有利於自己的事實，就該事實負舉證責任。不過在抵押權塗銷案件中，舉證責任不能簡化成「只要抵押權人拿不出借據，屋主就一定勝訴」。

法院仍會依雙方具體主張判斷哪些事實應由哪一方負舉證責任。例如所有權人主張債務已經清償、抵押權已依民法第880條消滅或根本沒有受擔保債權存在時，就應針對其法律主張提出相應事實與證據；抵押權人若主張仍有特定債權存在，也必須依案件爭點提出相關證明。

💡所以最穩健的訴訟策略，不是期待對方「拿不出東西」，而是盡可能把自己的清償資料、年代、契約及法律關係整理完整。

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7.3 時效、清償與抵押權實行情形都要確認

如果主張民法第880條，至少需要釐清所擔保債權的請求權何時開始計算時效、何時完成消滅時效，以及之後5年內抵押權人有沒有實行抵押權；如果主張債務早已清償，則要整理清償證明、銀行紀錄、收據、債權人出具的文件或其他足以證明債權已消滅的資料。如果是最高限額抵押權，還要再確認原債權是否已經確定，以及確定後還有多少實際債權受到擔保。

➙所以看似只是一筆「老抵押權」，背後可能同時涉及債權時效、物權、最高限額抵押權、清償、舉證責任及不動產登記等多項法律問題。

 

8. 房子有舊抵押權，處理前應先做什麼？

發現房子上有一筆多年以前的抵押權，建議先不要直接認定「一定失效」，也不要因為抵押權人突然要求付款，就在沒有確認法律關係之前直接清償。

▪️第一步應先取得最新土地及建物登記謄本，確認登記的是普通抵押權還是最高限額抵押權，以及抵押權人、債務人、設定日期與擔保內容。

▪️第二步是尋找當年的借據、貸款文件、清償證明、銀行資料、抵押權設定契約、收據及其他相關文件。如果房屋是繼承取得，也應向家族成員確認過去的債務背景。

▪️第三步才是建立完整時間軸，判斷債權是否清償、請求權是否完成消滅時效、期間內是否存在影響時效的事由，以及抵押權人是否曾聲請拍賣或以其他方式實行抵押權。

如果抵押權人願意配合，可以優先評估以登記程序處理；如果雙方對債權存在、清償或時效發生爭議，或抵押權人已經死亡、失聯、公司解散，就可能需要由律師進一步評估塗銷抵押權訴訟。

 

9. 常見問題QA

不一定。不能只從抵押權設定日起算20年。民法第880條要先確認所擔保債權的請求權何時完成消滅時效，再確認之後5年間抵押權人是否沒有實行抵押權。個別債權的時效期間及中間是否發生影響時效的事由，都要另外判斷。

有可能。設定年代很久並不等於抵押權當然消滅，仍應確認所擔保債權、時效、清償及抵押權實行情形。

可以先聯絡抵押權人，確認是否能取得清償證明、塗銷同意書或其他地政登記所需資料。若抵押權人不配合，才進一步評估是否需要透過訴訟請求塗銷。

可以評估處理，但通常需要進一步確認抵押權人的繼承關係及應進行的程序，不能單純因抵押權人死亡就由地政機關自動刪除。

如果無法透過協議取得塗銷文件，可以由律師依抵押權是否消滅、當事人身分及送達情況，評估提起塗銷抵押權登記訴訟。

不一定。15年是民法第125條的一般請求權時效規定，個案可能適用其他期間，而且普通抵押權還涉及民法第880條所定「消滅時效完成後5年間未實行抵押權」的條件。

通常不會。法律上的權利消滅與登記簿上的塗銷是兩個層次，仍須依適當登記程序或取得法院判決等執行名義辦理。

法律上並非只要存在抵押權就絕對不能買賣，但抵押權通常會影響交易條件、買方意願及銀行貸款實務，因此房屋買賣前通常會先處理抵押權問題。

不能這樣判斷。最高限額抵押權適用民法第881條之15等特別規定。個別受擔保債權完成時效後再經5年未實行抵押權，法律效果原則上是該債權不再屬於最高限額抵押權擔保範圍，而不是整個最高限額抵押權當然消滅。

不一定。原債權確定主要代表擔保債權範圍停止繼續浮動，仍要確認實際受到擔保的債權是否存在。若仍有未清償債權，抵押權不會只因原債權確定而當然消失。

如果抵押權已經消滅或依法不存在，而殘留登記妨害所有權，符合要件時可以依民法第767條的所有物妨害除去請求權，請求塗銷抵押權登記。

不一定。如果抵押權人願意配合並能取得地政登記需要的文件，可能直接辦理塗銷；只有在抵押權人拒絕、失聯、死亡，或雙方對債權及抵押權是否存在發生爭議時，才較可能需要訴訟處理。

 

10. 結語

房子或土地上留下多年前的抵押權，不代表屋主只能一直讓這筆登記存在，也不代表只要設定超過20年就可以直接要求地政機關刪除。真正的判斷核心，是先釐清抵押權類型、所擔保債權以及完整時間軸。

如果債務早已清償，就應確認是否仍有其他受擔保債權存在，並進一步辦理抵押權塗銷；如果是因為債權人多年沒有行使權利，則需要確認債權請求權何時完成消滅時效，以及普通抵押權是否符合民法第880條「時效完成後5年間未實行抵押權」的條件；如果登記的是最高限額抵押權，判斷方式又更加不同。最高限額抵押權涉及原債權是否確定、實際受擔保債權有多少，以及民法第881條之15等特別規定，不能直接套用普通抵押權的規則。

即使最後確認抵押權在法律上已經消滅，登記也不會因此自動從謄本消失。若抵押權人願意配合，可以透過地政登記程序處理；若對方拒絕、失聯、死亡，或雙方對債務是否存在發生爭議，則可以進一步評估依民法第767條提起塗銷抵押權登記訴訟。

 

🧑🏻‍⚖️謙聖國際法律事務所具民事訴訟、不動產及抵押權爭議處理經驗，可依土地與建物登記資料、抵押權設定契約、借貸關係、清償資料、消滅時效及抵押權實行情形，協助判斷舊抵押權是否仍然存在，以及應採協議塗銷或訴訟方式處理。若您的房子因多年以前的抵押權而無法順利買賣、貸款或辦理其他處分，建議先完整調閱登記與債權資料，再由不動產律師評估適當處理方式。

 

 

※ 聲明：本文提供一般性民事及不動產法律資訊，不構成特定個案之法律意見。抵押權是否消滅、消滅時效如何計算、最高限額抵押權擔保範圍及塗銷登記方式，仍應依個案契約、登記內容、債權關係、歷年權利行使情形及完整證據判斷。

 

 

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