謙聖國際法律事務所

1. 樓上漏水不處理怎麼辦？先掌握三個處理步驟

買下中古公寓或大樓後，最令人頭痛的問題之一，就是住了一段時間才發現天花板開始出現水痕。一開始可能只是牆角有一小塊泛黃，接著油漆剝落、壁癌，最後甚至開始滴水，不只影響裝潢，嚴重時還可能造成木作、家具及電器設備受損。更麻煩的是，樓下住戶找上樓上鄰居時，對方卻表示：「不是我家漏的」、「我家都好好的」、「要修你自己修」，甚至完全不願意讓抓漏人員進屋檢查。

遇到這種情況，樓下住戶並不是只能自認倒楣。房屋漏水可以先按照三個方向處理：

• 第一步保存漏水證據
• 第二步確認真正的漏水源與責任歸屬
• 第三步才是要求修繕、協調、寄發存證信函，必要時透過民事程序處理。

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1.1 樓下天花板漏水不代表一定是樓上造成

很多人看到自己家天花板滴水，第一個反應就是：「一定是樓上漏下來的。」但漏水位置不等於漏水源。水可能沿著樓板、梁柱或管線移動，最後從另一個位置滲出。因此，樓下天花板出現水痕，真正原因可能來自樓上浴室防水層、給排水管，也可能涉及公共管線、外牆、屋頂或其他區域。

所以在還沒有確認漏水原因以前，不宜只因為水從天花板滴下來，就直接認定樓上住戶一定要負全部責任。

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1.2 為什麼不能一開始就直接要求樓上賠錢？

因為要求對方修繕或賠償，通常需要先證明漏水原因與對方之間存在法律上的責任關係。如果漏水其實來自共用管線，責任可能涉及管理委員會；如果是共同壁、樓地板或其內部管線，也可能涉及不同的費用分擔規則。

💡因此，真正有效的處理方式不是一開始就跟鄰居爭論「誰要賠」，而是先把漏水源找出來。

 

2. 第一步：完整保存房屋漏水證據

發現漏水後，第一件事不是立刻重新油漆，而是把現場完整記錄下來。因為漏水問題可能時有時無，等到真正發生訴訟時，現場狀況也可能早已改變。

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2.1 漏水照片、影片應該怎麼拍？

建議從整體空間開始拍，再拍攝漏水位置的近照。

例如：

• 天花板水痕範圍
• 牆面壁癌
• 油漆剝落
• 持續滴水的位置
• 地板積水情形

都可以完整記錄。

如果漏水只在下雨、樓上洗澡或特定時間發生，也可以記錄日期、時間、持續多久及當時狀況。相較於只有一張局部水痕照片，完整且具有時間脈絡的紀錄，更有助於後續確認問題。

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2.2 家具、裝潢與電器受損也要記錄

漏水造成的損害不一定只有牆壁。如果水滴到木作櫃體造成膨脹、床墊泡水、家具發霉，甚至造成電器損壞，也應分別拍照、錄影並保存相關購買或維修資料。

如果後續需要清潔、除濕、修繕或更換，也應保存估價單、發票與收據。因為未來要求損害賠償時，不能只說「我損失很多」，仍需要具體證明損害內容與金額。

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2.3 修繕以前為什麼不要急著破壞現場？

有些屋主看到天花板漏水，隔天就找師傅全部拆除重新裝潢。問題是，一旦現場被拆掉，原本的漏水痕跡、施工狀況與損害範圍也可能一起消失。如果後來鄰居否認責任，舉證就可能變得更困難。

⚠️因此，在沒有立即安全危險的情況下，修繕前最好先完成必要的照片、影片及專業檢查；如果漏水嚴重到必須緊急處理，也應盡量記錄修繕前、修繕中及修繕後的狀況。

 

3. 第二步：找專業人員確認漏水原因與責任歸屬

完成基本蒐證後，下一個重點就是找出「水到底從哪裡來」。這一步會直接影響後面到底應該找樓上住戶、管理委員會，還是其他責任人處理。

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3.1 常見漏水源有哪些？

公寓大樓常見漏水原因包括浴室防水層失效、給排水管破裂、陽台防水問題、外牆滲水、屋頂防水失效，以及公共管線破損等。不同原因涉及的責任人可能不同。

例如漏水源位於樓上住戶專有部分，而且是因該住戶可歸責的使用或維護問題造成，責任可能落在該住戶；但如果是共用部分或公共管線問題，就不能單純要求樓上住戶全部負責。

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3.2 抓漏與漏水鑑定有什麼不同？

一般抓漏師傅主要目的通常是找出漏水原因並進行修繕。但如果雙方已經對責任產生爭議，甚至可能進入訴訟，就要考慮現有檢查資料是否足以證明漏水來源及責任。必要時，可以依案件情況尋求較正式的專業鑑定，或在訴訟中透過法院進行相關調查。

➙所以「有人來看過」與「已經有足以作為爭議證據的專業鑑定」，並不完全相同。

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3.3 漏水責任一定是樓上住戶嗎？

➥不一定。

即使水從樓下天花板滴下，也要先確認漏水源屬於誰的專有部分、共用部分，或共同壁、樓地板及其內管線。如果可以證明是樓上住戶的管線、設備或使用行為造成，樓上住戶可能需要負擔相關責任；但如果真正原因是公共管線、外牆或其他共用部分，就可能涉及管委會或全體區分所有權人的修繕問題。

➙因此，確認「水從哪裡來」與確認「誰依法負責」，是兩個都不能省略的步驟。

 

4. 樓上住戶不讓進屋抓漏怎麼辦？

實務上最讓人無力的情況之一，就是專業人員判斷需要進入樓上住宅檢查，樓上住戶卻直接拒絕。

這時不能因為對方說「這是我家，你們不能進來」，就認為永遠沒有處理方法。但也不能因為法律規定特定情況下住戶不得拒絕，就直接自行闖入他人住宅。

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4.1 公寓大廈管理條例第6條如何規定？

依公寓大廈管理條例相關規定，在維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線等必要情形下，如果必須進入或使用其他住戶的專有部分或約定專用部分，住戶在符合法定條件下不得拒絕。因此，如果確實有修繕必要，而且必須進入他戶才能處理，法律上並非完全沒有依據。

⚠️但是否符合「必要」程度，仍應依實際漏水原因、修繕方式及現場狀況判斷。

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4.2 「不得拒絕」不代表可以直接強行進屋

這一點非常重要。

公寓大廈管理條例規定住戶在特定必要情形下不得拒絕，不代表樓下住戶可以自行撬門、破門或強行進入住家。如果對方持續拒絕，可以先透過管委會協調、書面通知或調解程序處理；必要時再透過法律程序要求配合。不要為了解決漏水，反而衍生侵入住宅或其他新的法律爭議。

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4.3 需要破壞地板或牆面才能檢查怎麼辦？

有些漏水問題無法只靠目視確認，可能需要拆除部分天花板、地板、磁磚或牆面才能找到真正漏水點。這類破壞性檢查的爭議通常比較大。因此，更需要先確認檢查的必要性、範圍與方式，最好有專業人員提出具體說明。

➙如果雙方對是否需要破壞性檢查爭執不下，也可以考慮透過調解、鑑定或訴訟程序處理，而不是自行施工。

 

5. 漏水修繕費一定由樓上樓下各付一半嗎？

➥不一定。

原文提到「非人為造成漏水，檢查後修復費用由上下樓層均分」，這個說法不能套用到所有漏水案件。公寓大廈管理條例確實對特定共同構造及管線的修繕費用設有分擔規定，但仍要先確認漏水位置與原因。

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5.1 共同壁、樓地板及內部管線如何分擔？

公寓大廈管理條例第12條針對專有部分的共同壁及樓地板，或其內的管線維修費用設有分擔規則。因此，如果漏水問題確實屬於這類共同構造或管線，就可能涉及相鄰住戶或上下樓層共同負擔修繕費。但這不代表只要發生上下樓漏水，就全部自動一人一半。

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5.2 可歸責於特定住戶時由誰負責？

如果漏水可以歸責於特定區分所有權人，費用負擔就可能不同。

例如住戶自行施工破壞防水層、使用設備不當，或其他可歸責於該住戶的原因造成漏水，就不能單純以「樓地板是上下樓共有問題」要求受害住戶共同負擔。因此，責任判斷仍要回到漏水原因。

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5.3 公共管線或共用部分漏水找誰處理？

如果漏水源是共用部分或公共設施，原則上就應進一步確認管理委員會、管理負責人及區分所有權人之間的修繕與費用負擔關係。所以即使公共管線剛好從某一戶室內通過，也不能只因為管線位於該住戶空間，就直接認定一定由該住戶自行負責。

 

6. 第三步：確認漏水責任後，如何要求對方處理？

確認漏水原因與責任後，如果對方願意配合，當然可以直接協調修繕方式與費用。真正困難的是，已經有專業資料指出問題所在，對方卻仍然完全不處理，這時就可以逐步把處理方式正式化。

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6.1 先透過管委會或調解程序協調

如果是公寓大樓，可以先請管理委員會協助聯絡與協調。另外，也可以依個案情況透過鄉鎮市區調解委員會等程序尋求調解；如果雙方只是對施工時間、進屋方式或費用分擔沒有共識，透過第三方協調，有時比直接提起訴訟更有效率。

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6.2 對方不處理可以寄存證信函嗎？

➥可以。

如果口頭溝通多次仍然沒有結果，可以透過存證信函正式通知。內容可以記載漏水發生情形、目前確認的漏水原因、專業檢查結果、過去協調經過，以及要求對方在一定期間內配合檢查或修繕。

存證信函本身不是法院判決，也不能單靠一封信強迫對方施工，但可以留下正式通知與催告紀錄。

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6.3 協調仍無結果，可以提起民事訴訟嗎？

如果對方始終拒絕處理，而漏水持續造成損害，就可以依具體法律關係評估民事訴訟。可能涉及要求排除漏水侵害、進行必要修繕，以及請求已經發生的財產損害等。進入訴訟後，漏水原因與責任歸屬往往成為重要爭點，因此先前保存的照片、影片、鑑定資料、修繕估價、協調紀錄及通知文件就非常重要。

 

7. 樓上漏水可以要求賠哪些費用？

漏水造成的損失可能不只有「把水管修好」這一項，如果已經造成室內裝潢、家具或其他財物受損，也可能進一步產生損害賠償問題。但可以主張不代表提出多少金額就一定能獲得多少賠償。

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7.1 漏水修繕費與必要工程費

如果確認責任人依法應負責修繕，為排除漏水所必要的合理工程費用可能成為爭議範圍。

例如抓漏、管線修復、防水處理及因必要施工所產生的復原工程等，都應保存估價單與相關單據。但工程項目是否必要、價格是否合理，仍可能成為雙方爭執的問題。

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7.2 裝潢、家具與電器損害

如果漏水已造成天花板、油漆、木作櫃體、地板、家具或電器設備損壞，也可以把相關損害完整記錄。

例如櫃體因長期滲水膨脹、牆面油漆大面積剝落，或電器因進水需要維修，都可以保存照片及維修資料。但舊家具或使用多年的裝潢是否能直接以全新品價格要求賠償，仍應依實際損害與法律上的損害填補原則判斷。

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7.3 求償多少仍需要證據證明

損害賠償最常見的問題就是「我覺得損失很多」，但沒有任何單據或估價。

➙因此，如果已經預期可能求償，應盡量保存估價單、維修單、發票、收據及原本購買資料。如果金額較高或工程範圍爭議較大，也可以依個案尋求專業鑑定。

 

8. 常見問題QA

不一定。水可能沿著樓板、梁柱或管線移動，也可能來自公共管線、外牆或其他位置。應先確認漏水源，再判斷責任歸屬。

不建議自行強行進入他人住宅。公寓大廈管理條例雖對必要修繕時進入或使用他戶專有部分設有規定，但不代表可以自行破門或強行進入，仍應透過協調及必要的法律程序處理。

可以先透過管委會協調，並以書面說明檢查必要性。如果對方持續拒絕，再依具體情況透過調解或法律程序處理。

不一定每一件漏水糾紛都必須先做正式鑑定。但如果雙方對漏水原因及責任存在重大爭議，專業鑑定可能成為非常重要的證據。

仍要看檢查方法、專業依據及其他證據。一般抓漏與訴訟中足以證明責任的鑑定資料不一定完全相同。

不是。公寓大廈管理條例對共同壁、樓地板及其內管線有相關費用分擔規定，但如果漏水可以歸責於特定住戶，或漏水源屬於共用部分，責任可能不同。

如果可以證明損害確實由該漏水事故造成，而且責任人依法應負損害賠償責任，相關財物損害可能一併主張，但仍須提出照片、維修單、購買資料等證據。

可以。存證信函可以正式記錄漏水情況、鑑定或檢查結果、過去協調過程，以及要求對方在一定期間內配合修繕。

不一定。如果漏水源涉及共用部分或公共管線，就應進一步確認是否屬於管理委員會或管理負責人應處理的範圍，不能只因水出現在住戶室內就直接認定是私人問題。

可以依個案評估民事訴訟，但提告以前最好先把漏水原因、責任歸屬與損害證據整理清楚。如果連漏水源都尚未確認，後續訴訟可能會增加舉證難度。

 

9. 結語

樓上漏水、樓下遭殃，並不代表樓下住戶只能摸摸鼻子自己修；但同樣也不能只因為水從天花板滴下來，就直接認定所有責任都在樓上。遇到房屋漏水，最實用的處理方式可以記住三個步驟。

第一步是蒐證。發現天花板、牆壁滲水時，先用照片、影片及文字完整記錄時間、位置、漏水情況與財物損害，不要在證據還沒有保存以前就急著把現場全部拆除。

第二步是確認漏水源。找專業人員確認究竟是樓上專有管線、防水層、共同壁、樓地板、公共管線還是其他原因，再依設施性質與可歸責原因判斷究竟由誰負責。

第三步才是要求處理。確認責任後，可以先透過管委會或調解程序協調；對方持續不配合，可以進一步以存證信函正式通知，必要時再透過民事訴訟要求修繕及損害賠償。

尤其要注意，「樓上漏水＝樓上全賠」、「上下樓一定各付一半」以及「法律規定不得拒絕，所以可以直接進屋抓漏」，這三種說法都過度簡化了實際法律問題。

 

🧑🏻‍⚖️謙聖國際法律事務所具不動產與房屋漏水糾紛處理經驗。若遇到樓上住戶拒絕修繕、不讓抓漏人員進屋、管委會不處理，或漏水已經造成裝潢、家具及電器損害，可先整理漏水照片、影片、專業檢查資料、修繕估價與雙方對話，由律師協助確認責任歸屬及後續處理方向。房屋漏水真正重要的不是第一時間找到一個人負責，而是先把「水從哪裡來、為什麼會漏、誰依法應該負責」三件事確認清楚。證據越完整，後續要求修繕與求償就越有依據。

 

 

※聲明：本文為一般法律資訊整理。房屋漏水責任、進入他戶修繕、修繕費用分擔及損害賠償，仍應依建物權利範圍、漏水原因、可歸責性、規約及個案證據判斷，不構成特定案件法律意見。

 

 

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