謙聖國際法律事務所

1. 房屋漏水誰負責？第一步先找出漏水原因

「樓上漏水到我家，當然就是樓上賠！」這是房屋漏水糾紛中最常見的直覺，但法律上的漏水責任並不是單純看「水從哪裡滴下來」。

房屋發生漏水後，真正應該先確認的是：漏水源究竟在哪裡？漏水原因是什麼？漏水位置屬於某一住戶的專有部分，還是整棟公寓大廈的共用部分？如果涉及共同壁、樓地板或埋設其中的管線，又應該由誰負責？只有把這些問題釐清，才有辦法進一步判斷修繕責任及費用應由誰負擔。

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1.1 漏水位置不等於漏水源

樓下住戶看到客廳天花板滴水，第一時間通常會認為：「一定是樓上漏水。」但水具有流動性，真正的漏水源可能來自樓上浴室防水層失效，也可能來自牆內管線、公共排水管、外牆裂縫，甚至水從其他位置滲入後沿著樓板或管道流到目前看到的滴水位置。

➟因此，「哪裡看到水」與「水從哪裡開始漏」是兩件不同的事情。

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1.2 為什麼一定要先確認漏水起點？

因為漏水源的位置，會直接影響法律責任。

如果漏水源屬於特定住戶的專有設備或專用管線，可能主要由該住戶負責處理；如果問題出現在大樓共用部分，則可能涉及管理委員會或全體區分所有權人的修繕責任；如果漏水發生在共同壁、樓地板或其內部管線，又可能適用不同的費用分擔規則。

➟所以，處理房屋漏水的第一步，不是先問「我要告誰」，而是先問「水從哪裡來」。

 

2. 房屋漏水責任怎麼判斷？先分專有部分與共用部分

公寓大廈漏水責任的核心之一，就是區分「專有部分」與「共用部分」。這個分類會直接影響誰應該負責修繕及管理。

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2.1 什麼是專有部分？

►專有部分通常是指具有使用上獨立性，並由特定區分所有權人單獨所有的空間或設施。

例如住戶室內空間、特定專用設備或專供該戶使用的相關設施，可能屬於專有部分。如果漏水原因出現在特定住戶的專有部分，例如住戶自己使用的衛浴設備或專用管線發生問題，原則上就可能由該區分所有權人負責修繕、管理與維護。

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2.2 什麼是共用部分？

►共用部分則是指不屬於專有部分，而供共同使用的建築物部分或附屬設施。

例如某些公共走廊、公共樓梯、共用管線及其他供整棟或多數住戶共同使用的設施，都可能屬於共用部分。如果漏水原因發生在共用部分，就不能直接要求某一戶住戶自行負擔全部責任，而應進一步確認管委會、管理負責人及區分所有權人之間的修繕與費用分擔關係。

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2.3 為什麼所有權範圍會影響漏水責任？

因為法律原則上會把修繕、管理及維護義務與建築物各部分的權利歸屬連結。因此，同樣是「漏水」，發生在樓上住戶浴室專用設備、公共排水總管、共同壁或頂樓公共區域，最後負責的人可能完全不同。

➟這也是為什麼漏水案件不能只看樓層位置判斷責任。

 

3. 公寓大廈管理條例第10條怎麼規定漏水修繕？

依公寓大廈管理條例第10條，專有部分、約定專用部分與共用部分、約定共用部分的修繕、管理、維護責任有所不同。這也是處理公寓大廈漏水時非常重要的法律依據。

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3.1 專有部分原則由住戶自行修繕

依公寓大廈管理條例第10條規定，專有部分及約定專用部分的修繕、管理與維護，原則上由各該區分所有權人或約定專用部分使用人負責，並負擔相關費用。例如某戶浴室內專供該戶使用的設備發生問題，造成樓下滲漏，就可能需要進一步確認該設備是否屬於該戶應負責維護的範圍。

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3.2 共用部分原則由管委會或管理負責人處理

如果問題出現在共用部分或約定共用部分，依公寓大廈管理條例第10條，其修繕、管理及維護原則上由管理負責人或管理委員會負責。因此，如果漏水源是大樓的公共設施或共用管線，住戶通常不應只因為該管線剛好經過某戶，就直接認定該戶必須自行負擔全部修繕責任。

⚠️真正需要確認的，是該設施的性質及權利歸屬。

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3.3 公共區域漏水費用怎麼負擔？

共用部分修繕所產生的費用，依法律規定可能由公共基金支付，或由區分所有權人依其共有應有部分比例分擔。

但如果規約或區分所有權人會議另有合法約定，實際費用負擔方式也可能有所不同；此外，如果共用部分的損壞其實是某一住戶可歸責的行為造成，例如施工不當破壞公共管線，責任也不能只停留在「這是公共區域，所以大家一起出錢」，仍須進一步確認具體原因

 

4. 樓上漏水到樓下，一定是樓上住戶負責嗎？

➥不一定。

「樓上漏水誰負責」是房屋漏水案件最常被搜尋的問題，但最容易犯的錯誤，就是看到樓下天花板有水，就直接把全部責任歸給樓上。

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4.1 天花板滴水不代表責任一定在正樓上

例如樓下客廳天花板出現水漬，真正原因可能是樓上浴室，也可能是大樓公共管線、外牆進水或其他位置的滲水。水可能沿著樓板、樑柱或管道移動，因此肉眼看到的滲水點不一定就是漏水源。

在責任還沒釐清前，直接要求樓上住戶賠償全部損失，容易讓爭議更加複雜。

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4.2 浴室、防水層與專用管線漏水

住宅漏水常見來源之一，就是浴室。例如牆內專用支管破裂、衛浴設備漏水、防水層因老化或施工問題失效，都可能使水向下滲透。如果經檢測後確認問題確實位於特定住戶應負責維護的專有部分，才有進一步向該住戶主張修繕或相關責任的基礎。

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4.3 多戶共同造成漏水怎麼辦？

漏水也不一定只有一個原因。例如不同樓層的管線、公共管道間或多個住戶的設施可能同時存在問題。

➟因此，如果鑑定或檢測結果顯示漏水原因涉及多個來源，就必須分別確認各個原因與損害之間的關聯，不能為了方便而直接把全部責任推給其中一戶。

 

5. 共同壁、樓地板與內部管線漏水，修繕費誰出？

有些漏水位置不像浴室設備那麼容易區分，也不像公共走廊那麼明顯。最常見的就是相鄰住戶之間的共同壁，以及上下樓層之間的樓地板。這時公寓大廈管理條例第12條就相當重要。

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5.1 公寓大廈管理條例第12條怎麼規定？

依公寓大廈管理條例第12條，專有部分的共同壁、樓地板或其內的管線，維修費用原則上由共同壁雙方，或樓地板上下方的區分所有權人共同負擔。

➟因此，如果漏水原因剛好位在上下樓層之間的樓地板或特定共同結構，不能一看到樓下受損，就直接認定費用全部由樓上負擔。

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5.2 哪些情況可能由上下樓或相鄰住戶共同負擔？

例如漏水問題發生在上下樓住戶之間的樓地板，或相鄰兩戶共同壁及其內部管線，而且無法歸責於特定一方時，就可能涉及雙方共同負擔維修費用。所以，「水從樓上往下漏」不等於法律上一定是樓上住戶100％負責，漏水位置、設施性質與原因仍然是判斷重點。

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5.3 可歸責於特定住戶時誰負責？

公寓大廈管理條例第12條同時也有例外。如果修繕費用的發生，是因可歸責於某一區分所有權人的事由所造成，就可能改由該區分所有權人負擔。例如某戶自行施工時破壞樓板內管線，導致漏水，即使管線位於原本可能由雙方共同負擔的區域，也不能忽略實際造成損壞的原因。

➟因此，第12條的判斷不能只看「位置」，還必須看「原因」。

 

6. 公寓大廈常見的房屋漏水原因有哪些？

了解法律責任以前，可以先掌握住宅漏水最常出現在哪些位置。實際案件大致可以從共用部分與專有部分兩個方向檢查。

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6.1 共同區域常見漏水問題

常見共用區域漏水問題包括：

• 共同壁或樓地板相關管線破裂
• 公共走廊或頂樓防水功能失效
• 公共排水總管、接管或相關管路鬆脫、破損等

這類問題的特點，是可能同時影響多戶住戶，因此通常不能只用「哪一戶最靠近漏水點」判斷責任。需要先確認設備是否屬於共用部分，再依公寓大廈管理條例及規約判斷修繕與費用負擔。

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6.2 專有部分常見漏水問題

住宅專有部分最常見的漏水來源之一就是衛浴空間。

例如：

• 住戶專用給排水管線破裂
• 浴缸或馬桶周邊滲漏
• 防水層年久失效
• 裝修施工破壞原有防水結構

都可能造成樓下住戶天花板出現水漬。

廚房、陽台及洗衣設備相關管線同樣可能成為漏水來源。

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6.3 頂樓、外牆與公共管線漏水

頂樓住戶遇到漏水時，也不能看到水從屋頂進來，就直接認定「頂樓住戶自己負責」。

屋頂平台、外牆或相關設施究竟屬於專有、共用或約定專用範圍，需要依建物登記、規約及實際情況確認；同樣地，公共管線即使穿越某一住戶室內，也不能單憑物理位置直接認定就是該住戶所有。

 

7. 發現漏水後，屋主第一時間應該做什麼？

房屋漏水最麻煩的地方，是水漬會乾、牆面會被重新油漆、管線修完後原始狀況也可能消失。因此，在真正進入協商、求償或訴訟以前，證據保存非常重要。

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7.1 先拍照錄影保存漏水現況

發現漏水後，可以先拍攝漏水位置、水痕、壁癌、油漆剝落、家具受損及其他相關狀況，最好同時保留日期、時間及漏水發生頻率等資訊。如果每次下雨才漏水，也可以記錄天候與漏水狀況；如果樓上使用浴室後才出現水痕，也應記錄發生規律。

➟這些資料都有助於後續判斷漏水原因。

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7.2 找出漏水源比急著究責更重要

很多漏水案件一開始就陷入「你賠我」、「不是我家漏的」的僵局，但如果漏水原因都還沒有確定，雙方其實很難真正解決問題。

因此，可以先透過抓漏、檢測或其他專業方式確認漏水源；如果雙方對原因存在重大爭議，後續也可能需要透過鑑定釐清。只有漏水原因確定後，才比較有辦法進一步討論修繕及賠償責任。

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7.3 修繕前為什麼要保存證據？

漏水當然應該盡快修理，但如果案件已經存在責任爭議，直接拆除牆面、重新做防水或更換管線，可能使原本的漏水原因難以確認。因此，在不影響安全及避免損害擴大的前提下，修繕前最好先完成照片、影片、檢測報告、報價單及相關紀錄保存。

💡如果已經預期可能進入法院程序，也可以依個案評估是否有進一步證據保全的必要。

 

8. 常見問題QA

不一定。必須先確認真正漏水源。如果問題來自樓上住戶的專有部分，可能由樓上負責；如果來自公共管線、共同壁、樓地板或其他共用部分，責任與費用分擔方式可能不同。

如果確認漏水原因位於樓上住戶應負責維護的專有設備、專用管線或其他專有部分，原則上可能由該住戶負責。但仍應依實際漏水原因及權利範圍判斷。

不一定。依公寓大廈管理條例第12條，專有部分的共同壁、樓地板或其內管線，其維修費用原則上可能由共同壁雙方或樓地板上下方區分所有權人共同負擔；若損壞可歸責於特定住戶，則可能由該住戶負擔。

若確認屬於共用部分，依公寓大廈管理條例第10條，修繕、管理及維護原則上由管理負責人或管理委員會處理，費用再依法律、規約及具體情況負擔。

不能一概而論。必須先確認漏水源、屋頂或相關設施的權利性質，以及是否存在特定住戶可歸責的行為。

不能只用「漏水位置在誰家附近」判斷。如果漏水源其實是共用管線或其他共用部分，仍可能涉及管委會的修繕、管理及維護責任。

可以先透過書面或其他可保存紀錄的方式通知對方，說明漏水情況及檢查需求。如果持續無法協調且漏水造成損害，可以依個案評估調解、訴訟及其他法律處理方式。

如果能證明對方依法應負責，而且漏水確實造成天花板、牆面、家具或裝潢損害，可能進一步產生損害賠償問題。但仍需證明責任原因、損害範圍及因果關係。

不一定每個案件都必須先完成法院鑑定才能主張權利，但如果雙方對漏水源、原因或責任存在重大爭議，專業檢測或訴訟中的鑑定往往會成為重要證據。

先保存漏水現況，再確認漏水源。不要還沒查明原因，就直接認定樓上住戶或管委會一定負全部責任。

 

9. 結語

房屋漏水到底誰負責？答案不是永遠都是「樓上」，也不是只要發生在公共大樓，就全部丟給管委會處理。真正判斷漏水責任時，第一步永遠是確認漏水原因與漏水源，再進一步確認該位置究竟屬於專有部分、共用部分、共同壁、樓地板，還是埋設其中的管線。

依公寓大廈管理條例第10條，專有部分及約定專用部分的修繕、管理與維護，原則上由各該區分所有權人或使用人處理；共用部分及約定共用部分，原則上則由管理負責人或管理委員會負責。如果問題出現在專有部分的共同壁、樓地板或其內管線，則還要進一步依公寓大廈管理條例第12條判斷。原則上可能由共同壁雙方或上下樓區分所有權人共同負擔，但如果損壞原因可以歸責於其中一方，就可能改由該方負責。

因此，處理房屋漏水糾紛最忌諱的，就是還沒找出漏水源，就先認定責任人。如果漏水已經造成裝潢、家具或其他財產損害，除了修繕責任外，後續還可能涉及損害賠償、進入他戶檢查修繕、管委會處理義務及法院鑑定等問題。

 

🧑🏻‍⚖️謙聖國際法律事務所具不動產糾紛處理經驗，若遇到樓上漏水、公共管線漏水、頂樓漏水、管委會拒絕修繕或鄰居拒絕配合抓漏等情況，可協助釐清專有與共用部分、漏水責任及後續法律處理方向。

 

 

※聲明：本文為一般法律資訊整理。實際漏水責任仍應依建物權利範圍、公寓大廈規約、漏水原因、鑑定結果及具體個案事實判斷，不構成特定案件法律意見。

 

 

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