謙聖國際法律事務所

1. 房屋漏水怎麼處理？先確認原因再談求償

上一篇我們已經先釐清「房屋漏水誰負責」：漏水發生後，不能只因為樓下天花板滴水，就直接認定一定是樓上住戶負責，也不能看到公共大樓發生漏水，就全部要求管委會處理。真正的第一步，仍然是找出漏水源、確認漏水原因，再判斷問題究竟出現在專有部分、共用部分、共同壁、樓地板還是管線，才能確認應由樓上住戶、其他區分所有權人、管委會或其他責任人負責。

那麼，已經確認漏水原因之後呢？

接下來就是漏水糾紛真正容易卡住的地方：對方不願意修怎麼辦？樓上不讓抓漏人員進去怎麼辦？裝潢已經泡水，可以要求賠償嗎？需要寄存證信函嗎？最後是不是只能提告？

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1.1 先確認漏水源與責任歸屬

房屋漏水求償不能只證明「我的房子正在漏水」，還要進一步確認「為什麼漏」以及「應該由誰負責」。例如樓下天花板出現水漬，原因可能是樓上浴室防水層失效，也可能是公共排水管、外牆裂縫或樓地板內部管線破損。不同原因會涉及不同的修繕義務與費用負擔。

➟因此，漏水責任還沒有釐清以前，就直接要求特定住戶支付全部修繕費與裝潢損失，後續很容易因為因果關係證明不足而產生爭議。

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1.2 為什麼不要一開始就急著提告？

漏水訴訟可能涉及現場勘驗、鑑定、修繕範圍、損害金額及因果關係等問題。如果雙方其實願意配合檢測與修繕，透過協調或調解處理，往往比直接進入訴訟更有效率。

💡但「先協調」不代表什麼證據都不用留，相反地，越早把漏水現況、雙方對話、檢測結果及費用資料保存完整，後續無論是協商、調解或訴訟，都比較容易釐清事實。

 

2. 房屋漏水如何蒐證？照片、影片與單據都要留

房屋漏水案件非常重視證據。因為水可能會乾，牆面可能重新粉刷，管線也可能在修繕後被拆除。如果原始狀況消失，後續要證明漏水範圍、原因及損害程度就可能變得困難。

➟因此，發現漏水後，除了想辦法止漏，也應同步保存證據。

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2.1 漏水現況怎麼拍才有用？

可以用照片與影片記錄天花板滴水、牆面水痕、壁癌、油漆剝落、地板積水及其他異常情況。除了拍局部特寫，也建議保留能辨識房間位置及漏水範圍的完整畫面。

如果漏水具有特定規律，例如：

• 下雨才漏
• 樓上使用浴室後才漏
• 每天固定時段發生

也可以持續記錄日期、時間與發生狀況，這些資訊可能有助於專業人員判斷漏水來源。

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2.2 裝潢、家具與電器損害如何證明？

漏水造成的損失往往不只有修水管。

例如：

• 天花板裝潢受潮
• 木作變形
• 油漆脫落
• 系統櫃泡水
• 木地板損壞

甚至家具與電器因進水而無法使用，都可能產生財產損害。

💡因此，發現損害時不要只拍漏水點，也應完整記錄遭受影響的物品。若後續需要更換或維修，可以保存原購買資料、維修報價、估價單、發票與付款證明，作為後續主張損害的重要資料。

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2.3 修繕費用與估價單為什麼要保存？

主張漏水修繕費或其他損害時，不能只向對方表示「我大概花了10萬元」。實際支出多少、哪些項目與漏水有關、修繕是否必要，都可能成為雙方爭執的問題。

➟因此，抓漏費、檢測費、防水工程、管線修繕、油漆、木作及其他相關費用，最好保留報價單、施工單、發票、收據及匯款紀錄。

 

3. 房屋漏水需要鑑定嗎？誰負責找出漏水原因？

「我找抓漏師傅看過，他說一定是樓上。」這類說法在漏水案件中非常常見。但如果雙方已經對漏水原因發生爭議，單方找來的業者意見是否足以說服對方或法院，就可能成為另一個問題。

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3.1 抓漏與法律上的漏水鑑定有什麼不同？

一般抓漏業者主要目的通常是找出漏水位置並進行修繕。但進入法律爭議後，需要處理的問題可能更多，包括漏水源在哪裡、造成原因為何、涉及哪個建築物部分、修復方式及必要費用是多少，以及漏水與屋內損害是否存在因果關係。

因此，實務上的抓漏檢測與訴訟程序中的專業鑑定，功能並不完全相同。並不是每件漏水案件都一定要做到法院鑑定，但如果雙方對漏水原因完全沒有共識，鑑定的重要性就會提高。

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3.2 雙方對漏水原因有爭議怎麼辦？

如果樓下認為是樓上浴室漏水，樓上卻認為是公共管線問題，可以先嘗試共同找專業人員檢測，避免雙方各自找一名師傅，最後得到完全不同的答案。如果已經進入訴訟，法院也可能依案件需要透過鑑定等方式釐清漏水原因。

➟因此，漏水案件真正重要的不是哪一方講得比較大聲，而是哪一方能提出較完整、客觀的證據證明漏水源及責任。

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3.3 修繕前為什麼要避免破壞證據？

如果漏水管線一拆、牆面一補、防水層全部重做，原本的漏水原因可能就難以再次確認。因此，在沒有立即安全危險的情況下，如果雙方已經對責任產生重大爭議，修繕以前最好先完成必要的現況紀錄及專業檢測；如果漏水非常嚴重，必須立即處理以避免損害擴大，也應盡量將施工前、施工中及拆除後發現的問題完整拍照錄影，並保存施工人員的相關紀錄。

 

4. 確認漏水責任後，如何要求對方修繕？

確認漏水源與責任人後，下一步就是正式要求對方處理。這時不要只靠樓梯間遇到鄰居時說一句：「你們家漏水，趕快處理。」如果爭議可能持續，最好逐步留下可以證明通知過程的紀錄。

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4.1 先以書面通知責任人處理

可以先透過LINE、簡訊、電子郵件或其他可以保存紀錄的方式，向責任人說明漏水位置、目前損害、檢測結果及希望配合檢查或修繕的時間。如果對方願意處理，雙方也可以把預定檢測時間、修繕方式及費用安排留下文字紀錄。

➟如此一來，即使後續再次發生問題，也比較容易確認雙方曾經如何協議。

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4.2 可以先透過協調或調解解決

漏水案件不一定一開始就必須打官司。

如果責任已大致明確，但雙方只是對修繕方式、費用或賠償金額談不攏，可以評估透過調解程序處理。例如約定由哪一方找廠商、何時施工、修繕費如何分擔、樓下裝潢損失如何處理，以及修繕完成後是否需要觀察一段期間等，都可以成為協商內容。

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4.3 管委會應負責的漏水怎麼處理？

如果漏水源確認屬於共用部分，處理對象可能不是樓上住戶，而是管理負責人或管理委員會。此時可以將檢測資料、照片及漏水情況正式提供給管委會，要求依相關規定進行修繕；如果管委會認為不屬於共用部分，也應進一步確認其判斷依據，而不是單純以「漏水發生在住戶家中」就認定與管委會無關。

 

5. 樓上漏水不處理，可以寄存證信函或律師函嗎？

如果口頭通知、LINE聯繫或協調多次，責任人仍持續不處理，下一階段就可以依個案考慮以較正式的方式通知。其中最常見的就是存證信函與律師函。

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5.1 存證信函可以寫哪些內容？

存證信函可以將漏水發生經過、目前損害、漏水檢測結果、先前通知過程及具體要求整理清楚。例如要求對方在一定期間內配合檢測、安排修繕，或針對已發生的損害進行協商。

💡重點不是使用大量法律術語，而是把「發生什麼事」、「曾經怎麼通知」、「希望對方做什麼」及相關期限說清楚。

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5.2 律師函與存證信函有什麼作用？

存證信函或律師函本身並不等於法院判決，也不會因為寄出就自動取得賠償。它們的重要功能之一，是把通知、請求與法律立場正式化，並留下相關紀錄。尤其對方先前一直表示「我不知道你家漏水」，正式書面通知就可能成為後續證明曾經告知的重要資料之一。

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5.3 寄了存證信函對方仍不處理怎麼辦？

如果正式通知後，對方仍拒絕檢查、修繕或協商，就可以依案件情況評估調解或提起民事訴訟。

⚠️這時前面保存的照片、影片、對話、存證信函、檢測報告、估價單與修繕資料，就會成為後續主張權利的重要證據。

 

6. 漏水可以提告嗎？民事訴訟可以請求什麼？

漏水糾紛無法透過協商解決時，可以依具體法律關係評估提起民事訴訟。但訴訟目的不應只是「告對方」，而是要先確認自己希望法院解決什麼問題。

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6.1 可以請求對方進行必要修繕嗎？

如果漏水原因確實屬於對方應負責維護、修繕的範圍，而對方長期拒絕處理，可以依個案法律關係評估請求其履行必要的修繕義務。但訴訟中仍然需要先證明漏水原因、責任歸屬，以及要求進行的修繕與漏水問題之間具有關聯。

➟因此，前面的漏水檢測與鑑定往往相當重要。

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6.2 漏水造成的裝潢、家具損害可以求償嗎？

如果可以證明責任人應對漏水負責，而且漏水確實造成裝潢、家具、電器或其他財產損害，就可能進一步主張相關損害賠償。例如天花板重新施作、牆面油漆、木地板修復或受損家具等，都可能依具體情況納入求償。

但仍應提出證據證明損害確實存在、金額合理，而且與漏水具有因果關係。

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6.3 修繕費是不是花多少就一定賠多少？

➥不一定。

自己實際花費的金額，是證明損害的重要資料，但不代表任何支出都會當然由對方全額負擔。例如原本只是局部水漬，卻趁修繕時將整間房屋全面升級裝潢，超出回復漏水損害所必要的部分，就可能發生爭議。

➟因此，報價內容、施工範圍及修繕必要性都應保存清楚。

 

7. 鄰居拒絕進屋抓漏或修繕怎麼辦？

漏水案件還有一個非常實際的問題：「明明需要進樓上檢查，但樓上就是不開門，怎麼辦？」這時就會涉及公寓大廈管理條例第6條。

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7.1 公寓大廈管理條例第6條怎麼規定？

依公寓大廈管理條例第6條，如果其他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，確實必須進入或使用另一住戶的專有部分或約定專用部分時，住戶原則上不得拒絕。因此，如果漏水修繕確實必須進入相鄰或樓上住戶的空間，不能只因「這是我家」就完全拒絕任何必要的修繕安排。

但這裡的重要前提是「必須進入或使用」，並不是只要一方說「我要抓漏」，就可以在任何時間任意進入他人住宅。

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7.2 管委會修公共設施需要進入住戶家中呢？

如果是管理負責人或管理委員會為了維護、修繕共用部分或設置管線，而有必要進入或使用住戶的專有部分或約定專用部分，公寓大廈管理條例第6條同樣規定住戶原則上不得拒絕。例如公共管線必須從特定住戶室內進行檢修，就可能適用相關規定。

➟因此，「公共設施在我家裡，所以管委會永遠不能進來修」並不是正確的理解。

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7.3 「不得拒絕」不代表可以任意進入他人住宅

這一點非常重要。

公寓大廈管理條例第6條同時要求，因修繕而進入或使用他人專有部分時，應選擇損害最少的處所及方法；如果因此造成損害，也涉及修復或補償問題。因此，即使法律規定住戶在符合要件時不得拒絕，也不代表另一方可以自行破門、強行進屋或不經協調任意施工。如果住戶經過協調仍拒絕履行相關義務，法律上另有透過主管機關或法院尋求必要處置的機制。

💡所以正確的處理方式應是先通知、協調、留下紀錄，必要時再循法律程序處理，而不是直接自行進入他人住宅。

 

8. 常見問題QA

先保存漏水照片、影片與雙方聯絡紀錄，並盡可能透過專業檢測確認漏水原因及責任歸屬，再正式要求對方配合修繕。不要在漏水源尚未確認以前，就直接認定樓上必須負全部責任。

不一定每件案件都必須進入正式鑑定程序。如果雙方對漏水源沒有爭議，可能直接修繕即可；但如果雙方各自主張不同原因，專業檢測或訴訟中的鑑定就可能非常重要。

可以依個案考慮。存證信函可以正式記錄漏水狀況、先前通知過程及要求對方處理的內容，但存證信函本身並不是判決，也不會寄出後就自動取得賠償。

如果協調、調解及正式通知後仍無法解決，可以依漏水原因、責任歸屬及損害情況評估提起民事訴訟。

如果能證明對方應負漏水責任，且相關裝潢、家具或其他財產損害確實是漏水造成，就可能一併主張損害賠償，但仍應保存損害與金額證明。

仍可能依個案主張，但修繕以前如果沒有保存漏水現況、原因及費用資料，後續舉證可能比較困難。因此即使必須緊急修繕，也應盡可能留下完整紀錄。

不可以自行強行進入。公寓大廈管理條例第6條雖規定在符合要件、確有必要進入修繕時，住戶原則上不得拒絕，但若對方持續拒絕，仍應循協調、主管機關或法院等合法程序處理。

如果維護、修繕共用部分或設置管線確實必須進入或使用住戶專有部分，公寓大廈管理條例第6條有相關規定。但施工仍應選擇損害最少的處所及方法，不能無限制干擾住戶。

不一定。仍須證明責任、修繕必要性、實際支出及因果關係。如果部分工程屬於額外裝潢升級，而非回復漏水損害所必要，就可能產生賠償範圍爭議。

不一定。很多案件可以透過共同檢測、協商或調解處理。如果責任人持續拒絕修繕、拒絕配合檢測，或雙方對責任及賠償金額差距過大，再依個案評估訴訟通常會比較合適。

 

9. 結語

房屋漏水怎麼處理？如果上一篇解決的是「誰應該負責」，這一篇真正要解決的，就是「知道誰負責以後，接下來怎麼做」。

發現漏水後，第一步仍是確認漏水原因與責任歸屬；接著應完整保存照片、影片、檢測資料、雙方對話、裝潢與家具損害，以及抓漏、修繕、重置所產生的估價單、收據與發票；責任確認後，可以先要求對方配合檢查及修繕。如果雙方仍有協商空間，可以透過協調或調解處理；如果對方持續拒絕，則可依案件狀況考慮寄發存證信函或律師函，正式留下通知與請求紀錄。

如果經過多次通知，責任人仍拒絕修繕，或雙方對漏水原因、修繕費與損害賠償完全沒有共識，就可以進一步評估民事訴訟，依具體法律關係請求必要修繕及相關損害賠償。另外，漏水修繕經常必須進入其他住戶家中檢查。依公寓大廈管理條例第6條，在符合法定要件且確有必要的情況下，其他住戶原則上不得拒絕必要的進入或使用；管委會為維護、修繕共用部分而確有必要進入住戶專有部分時，也有相應規定。

但「不得拒絕」絕對不等於可以強行闖入。修繕仍應選擇損害最少的處所及方法，如果住戶經協調後持續拒絕配合，應循主管機關或法院等合法程序處理，而不是自行破門或強制施工。

 

🧑🏻‍⚖️謙聖國際法律事務所具不動產與房屋漏水糾紛處理經驗。若遇到樓上漏水不處理、鄰居拒絕配合抓漏、管委會拒絕修繕公共管線、漏水造成裝潢家具損害，或已經需要寄發存證信函、律師函及提起民事訴訟，可協助檢視漏水原因、權利範圍、鑑定資料與損害證據，並依個案規劃後續修繕、求償與訴訟方向。房屋漏水最怕的不是只有水一直滴，而是漏了很久，證據卻一點都沒有留下。從發現漏水的第一天開始保存證據、確認漏水源並留下通知紀錄，往往就是日後能否順利要求修繕與求償的關鍵。

 

 

※聲明：本文為一般法律資訊整理。實際漏水責任、修繕義務、進入他人專有部分的必要性，以及損害賠償範圍，仍應依漏水原因、建物權利範圍、公寓大廈規約、鑑定結果及個案事實判斷，不構成特定案件法律意見。

 

 

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