謙聖國際法律事務所

1. 土地是向別人承租的，地上房屋還可以出租嗎？

1.1 當事人承租土地後興建營業用房屋

本案與一般住宅出租案件不同，爭議房屋所在的土地並不是當事人所有。當事人原先與訴外人建立土地租賃關係，承租土地後，在取得對方同意的情況下，於土地上興建供營業使用的房屋。房屋興建完成後，當事人再將這棟建物交由其他人承租經營。

➟因此，本案後續發生欠租糾紛時，除了雙方是否存在房屋租賃關係外，「土地不是出租人所有」也成為承租人拒絕支付租金時提出的理由。

1.2 房屋完成後再出租給被告經營

房屋完工後，當事人與被告簽訂租賃契約，約定將該建物交由被告作為營業使用。雙方約定每月租金為60,000元，另外收取相當於兩個月租金的押租金，共計120,000元。契約成立後，被告也實際進入房屋進行裝潢。

從簽訂租約、支付押金到進場裝潢，可以看出雙方並不是只有口頭討論出租，而是已經進一步履行租賃安排。問題卻在後續每個月應該支付的租金。

2. 房客只付押金卻不繳租，房東可以怎麼處理？

2.1 雙方約定每月租金60,000元

依本案雙方約定，被告使用房屋營業，每月應支付60,000元租金。

對出租人而言，既然房屋已經交付承租人使用，承租人也實際進場裝潢、經營，就應依租賃契約約定履行租金給付義務；然而，本案被告在支付最初的押租金後，並沒有依照原本約定持續支付每期租金。當事人因此開始向對方追討。

2.2 房客僅支付兩個月押租金120,000元

被告一開始支付的120,000元，是依雙方約定所支付的兩個月押租金。但押租金與每月應支付的租金，本來就是不同的給付，支付押金並不代表後續每個月的租金就可以不用支付。隨著欠租時間增加，當事人與被告多次就租金問題進行溝通，但雙方始終無法達成共識，租金也因此持續累積。

➟最終，被告共積欠6.5個月租金。

3. 房客主張「土地不是你的」，就可以拒絕支付房租嗎？

3.1 土地所有權與房屋租賃關係應分別判斷

本案被告拒絕支付租金時，提出的重要理由就是：「土地並不是當事人所有。」，但租賃糾紛的判斷，不能只看到土地登記在誰名下，就直接決定房屋租金是否需要支付。本案當事人原本就是承租土地後，在取得同意的情況下興建營業用房屋，再將完成的建物出租給被告使用。

⚠️因此，真正需要處理的問題，是雙方之間是否確實存在房屋租賃關係、被告是否取得房屋使用，以及是否依約負有給付租金的義務。

3.2 實際承租、使用房屋成為重要事實

本案被告並不是從未使用該房屋；相反地，租賃契約成立後，被告曾支付押租金，也進入房屋裝潢，並實際使用該處進行營業。因此，當被告後續以土地並非出租人所有為由拒絕支付租金時，案件就必須進一步檢視雙方原本的租賃約定及實際履行情形。

➟也就是說，土地權利問題固然可能涉及其他法律關係，但不能因此忽略雙方之間已經發生的房屋出租與實際使用事實。

4. 房客已經進場裝潢、營業，對租金訴訟有什麼影響？

4.1 實際占有使用可以協助確認租賃關係

房屋租金訴訟中，除了租賃契約本身，房屋是否已經實際交付，以及承租人有沒有真正占有、使用，也可能成為重要的事實判斷依據。本案被告在承租房屋後已經進行裝潢。這項事實可以與押租金、雙方約定及其他資料相互檢視，用來還原租賃關係實際履行的狀況。

💡因此，處理欠租案件時，不能只保存一份租賃契約，與實際使用房屋有關的證據同樣值得整理。

4.2 營業事實成為本案的重要證明方向

謙聖律師進一步處理案件後，找到重要證據，證明被告確實有使用爭議房屋進行營業。

這項證據成為本案的重要突破點。因為當承租人確實占有、使用房屋並從事營業，法院在審理租金請求時，就能進一步從實際履行情形判斷雙方之間的權利義務。本案因此不再只是出租人與承租人各執一詞，而有客觀資料可以證明被告實際使用房屋的情況。

5. 積欠6.5個月租金，39萬元怎麼計算？

5.1 每月租金60,000元

本案雙方約定每月房屋租金為60,000元。被告原本應依照租賃契約約定，按期向當事人支付租金，但除了最初支付兩個月押租金120,000元外，後續租金並沒有正常支付。因此，隨著租賃關係持續，未付租金也逐月累積。

5.2 6.5個月未付租金共390,000元

本案最終追討的欠租期間為6.5個月。依照每月租金60,000元計算：60,000元 × 6.5個月＝390,000元，因此，本案當事人向被告請求給付的積欠房屋租金，共計新臺幣390,000元。

➟這也是本案最終成功透過訴訟取得勝訴的主要請求金額。

6. 本案如何成功請求房客給付39萬元租金？

6.1 重新整理契約與房屋使用關係

當事人在多次追討租金仍無法取得共識後，決定尋求法律協助。謙聖國際法律事務所接受委任後，首先重新整理本案各項法律關係，包括土地原本如何承租、房屋如何興建、被告如何承租建物、租金與押租金如何約定，以及被告實際使用房屋的情況。

➟這些資料的目的，是把「土地不是當事人所有」與「被告是否應支付房屋租金」兩個問題拆開處理，避免爭議焦點被混淆。

6.2 找到被告實際營業的重要證據

本案後續的重要突破，是找到可以證明被告確實使用該處從事營業的證據。對租金請求而言，這項事實相當重要。因為它能進一步呈現，被告並非只是簽完租約卻沒有實際取得房屋，而是已經實際使用租賃標的。透過契約約定與實際營業事實相互配合，本案的租金請求也有更完整的證據基礎。

6.3 最終成功取得勝訴結果

🧑🏻‍⚖️經過訴訟程序後，本案最終成功取得勝訴。

被告以「土地並非當事人所有」作為拒付租金的理由，並未使已經發生的房屋租賃與實際使用事實因此消失。最終，謙聖成功為當事人請求給付積欠6.5個月的房屋租金，共計390,000元。對當事人而言，從多次自行追討未果，到最後透過訴訟確認租金請求，這筆長期積欠的房租終於成功追回。

7. 常見問題QA

若租金已屆期仍未支付，可以依具體租賃關係與證據評估請求給付租金。實際採取何種法律程序，仍應依租約內容、欠租期間及個案情況判斷。

不能只憑「土地不是出租人所有」這一點直接得出不用付租金的結論。仍應分別檢視土地與房屋的權利關係、雙方租賃契約內容，以及承租人是否實際取得並使用租賃標的。

裝潢及實際進場使用可以作為判斷雙方履行租賃關係的事實之一，但仍應搭配租約、付款資料及其他證據綜合判斷。

可能相當重要。若能證明承租人確實占有並使用租賃房屋，可以協助釐清租賃標的是否已經交付，以及實際履行情況。

押租金與每期租金原則上屬於不同性質的給付，是否可以抵充欠租，仍應依租賃契約約定及具體情況判斷。

仍需視個案證據而定。雙方對話、匯款紀錄、押金支付、房屋交付及實際使用情況，都可能與租賃關係的證明有關。

可整理租賃契約、租金及押金支付紀錄、催繳訊息、雙方對話、房屋交付資料，以及房客實際使用、裝潢或營業的相關證據。

應先釐清對方拒付租金的法律理由是否成立，再依租賃契約、標的物狀況及實際使用情形處理。若雙方對租金義務已有明顯爭議，可透過民事程序進一步確認。

8. 結語：租金遭積欠時，契約與實際使用證據都是追討關鍵

本案表面上的爭議，是6.5個月、共計390,000元的房屋租金沒有支付，但真正讓雙方無法達成共識的原因，是被告提出「土地並不是出租人所有」的抗辯。然而，當案件進入訴訟後，不能只抓住土地所有權這一點，而忽略雙方實際建立的房屋租賃關係。當事人原本承租土地，並在取得同意後興建營業用房屋，房屋完成後再以每月60,000元出租給被告。被告不僅支付兩個月押租金，也實際進場裝潢、使用房屋從事營業。這些事實共同構成本案租金請求的重要基礎。

謙聖國際法律事務所接受委任後，除了重新整理租賃契約及相關法律關係，更進一步找到能夠證明被告實際使用該處營業的重要證據，使租金請求具有更完整的證明基礎。最終，本案成功取得勝訴結果，為當事人請求給付積欠6.5個月、共計新臺幣390,000元的房屋租金。

租屋糾紛發生時，除了租賃契約本身，押租金、租金支付紀錄、房屋交付、裝潢、實際使用、營業情況與催繳紀錄，都可能成為後續訴訟的重要資料。若房客已經長期欠租，更應盡早整理完整證據，避免時間經過後增加舉證困難。

謙聖國際法律事務所提醒，遇到房客積欠租金時，除了保留租賃契約，也應完整保存押租金與租金支付紀錄、催繳訊息、房屋交付資料，以及承租人裝潢、營業或實際使用房屋的相關證據。若對方以土地所有權、房屋權利或其他理由拒絕繳租，也不代表租金請求當然不存在，仍應依雙方契約內容、租賃標的及實際履行情況個別判斷。

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