謙聖國際法律事務所

1. 假借貸真騙房是什麼？常見投資詐騙流程

假借貸真騙房，是指詐騙者利用投資獲利、資金周轉或民間借貸等理由，引導被害人以房屋設定抵押權取得借款，再透過詐騙安排，使被害人陷入無法償還債務、房產可能遭到強制執行的困境。

這不是獨立的法定罪名，具體案件可能涉及刑法詐欺罪、加重詐欺罪、洗錢犯罪、民事侵權行為及借貸契約效力等問題。

1.1 投資群組如何誘導被害人抵押房屋？

以常見的詐騙情境為例，阿玲與先生多年來努力工作，終於買下一間位於臺北的小公寓。某天，她被邀請加入理財投資群組，群組內每天都有成員分享獲利截圖，投資老師也不斷強調操作簡單、報酬穩定。

起初阿玲只是小額投入，投資平台顯示帳戶持續獲利，甚至讓她成功提領少量款項，逐漸取得她的信任。當阿玲準備增加投資金額，卻發現存款不足時，一名自稱代書的人主動聯繫，表示可以介紹民間金主，協助辦理房屋抵押貸款。對方強調只要投資持續獲利，很快就能償還借款，阿玲因此同意以房屋設定抵押權，將借得的資金投入平台。

➟然而，當她準備提領獲利時，平台突然無法登入，客服也失去聯繫。直到此時，她才發現原先顯示的投資獲利可能只是虛構數字，而借款與房屋抵押設定卻是真實存在的法律文件。

1.2 從假投資獲利到房屋遭法拍的過程

這類詐騙通常不是一次完成，而是透過多個階段逐步建立信任。

詐騙者先以投資群組、獲利截圖及假老師吸引被害人，再透過小額出金建立平台可信度。等到被害人願意投入更多資金，便有人主動提供房屋抵押借款管道。當借款完成後，資金可能迅速流入假投資平台，最後因平台關閉或拒絕出金而無法取回。此時，被害人仍可能負有借款清償義務。如果借款契約與抵押權有效，且債務已屆清償期卻未履行，債權人便可能依法律程序實行抵押權，導致房屋遭到拍賣。

⚠️但必須注意，這不代表所有金主與代書都必然參與詐欺，也不代表只要被害人受騙，抵押權就一定有效。仍須依實際交易關係、契約內容及證據判斷。

2. 房屋抵押借款為什麼可能變成騙房陷阱？

假借貸真騙房案件最難處理的問題，在於投資平台可能是假的，但借款契約、抵押權登記與本票卻可能具有法律效力。被害人即使證明投資平台涉及詐騙，也未必能直接阻止金主行使抵押權。

2.1 借款契約與抵押權的法律效力

依《民法》第474條以下規定，消費借貸是由一方移轉金錢或其他代替物的所有權，約定他方返還種類、品質及數量相同之物的契約。如果金主確實提供借款，雙方也成立有效的借貸關係，借款人原則上仍須依約清償；此外，依《民法》第860條等規定，不動產抵押權可使債權人於債務未獲清償時，依法就抵押物賣得價金優先受償。

➟因此，即使借款人將資金投入假投資平台，通常也不能僅以投資失敗為由，直接免除對獨立且合法債權人的清償義務。

2.2 投資平台消失，房屋抵押權會自動失效嗎？

➥不會。

投資平台涉及詐騙，與借貸契約及抵押權是否有效，必須分別判斷。如果金主是與詐騙者無關的真正債權人，且借貸及抵押權設定均合法有效，借款人仍可能需要承擔還款責任；但若證據顯示金主與投資平台事前已有合作、共同安排借貸，或明知借款是詐欺計畫的一部分，就可能涉及共同侵權、詐欺共犯或其他法律責任。

此外，若借款實際交付金額、債權數額、抵押權擔保範圍或登記內容存在爭議，也應進一步檢視債權與抵押權是否具有相應的法律基礎。

3. 代書與金主是否涉及詐欺共犯？

當被害人發現投資平台消失，並向警方報案時，常會面臨一個問題：介紹借款的代書與提供資金的金主，是否也要為詐騙負責？答案不能只看雙方是否參與借貸程序，而應確認他們是否知悉詐騙計畫、是否有共同犯罪意思，以及實際參與哪些行為。

3.1 金主主張只是合法借貸，是否一定免責？

金主可能主張自己只是提供資金、收取利息，不知道借款人將資金投入詐騙平台。

如果確實沒有參與詐欺，也不存在其他違法行為，不能只因借款人受騙，就當然認定金主構成詐欺共犯。但如果有證據顯示金主事先知道投資平台是假的，仍配合安排借款、要求設定抵押權，或與詐騙者分享不法利益，就可能涉及刑事或民事責任。例如金主與投資群組管理者有密切聯繫、借款資金直接依預定安排流向特定詐騙帳戶，或多名被害人經相同人員介紹辦理高度相似的借貸，這些都可能成為進一步調查的線索。

⚠️是否成立犯罪，仍須以具體證據證明，不能僅依交易形式或當事人身分推定。

3.2 代書只負責抵押權設定，也可能有法律責任嗎？

一般俗稱的代書，在不動產登記實務中可能是依法執業的地政士，也可能涉及其他提供相關服務的人員，應先確認其實際身分與工作內容。若地政士只是依合法委託辦理文件及抵押權登記，並不會因借款人後續遭遇投資詐騙，就當然成立犯罪。但如果代書明知借貸安排涉及詐欺，仍協助製作不實文件、安排資金流向或配合其他犯罪行為，就可能依其參與程度承擔刑事責任。

此外，地政士辦理業務仍須遵守相關專業規範及注意義務。若因故意或過失違反應盡義務，造成委託人損害，也可能產生民事賠償或其他法律責任。因此，不能認為代書只要主張自己負責文書作業，就一定完全免責；但也不能在沒有證據的情況下，將所有經手抵押權設定的人員視為詐騙共犯。

4. 被騙簽本票怎麼辦？票據無因性與強制執行風險

除了房屋抵押權，部分民間借貸案件還會要求借款人簽發本票，作為債權保障工具。如果被害人同時簽下借款契約、本票及抵押權設定文件，日後可能面臨多種法律追償程序。

4.1 本票裁定與薪資、財產查封

依《票據法》第123條，執票人得依法向法院聲請裁定後，對本票發票人進行強制執行。

法院審理本票裁定聲請時，主要進行法定形式要件的審查，通常不會在該程序中完整調查借款是否涉及詐騙或票據原因關係。因此，如果本票符合相關要件，執票人可能取得本票裁定，並於具備執行條件後，聲請查封財產、扣押存款或執行薪資債權；不過，本票裁定並不等於法院已經實體認定所有借貸爭議，也不代表發票人完全不能提出抗辯。如果本票涉及偽造、債權不存在、詐欺或其他爭議，仍應依個案情況評估相關訴訟與程序救濟。

4.2 本票遭轉讓，還能主張詐騙抗辯嗎？

票據法上的票據無因性，是指票據權利原則上具有與基礎原因關係相分離的特性，但不代表任何持票人都能完全不受原因關係或惡意取得等抗辯影響。

依《票據法》第13條，票據債務人原則上不得以自己與發票人或執票人前手間的抗辯事由，對抗執票人；但執票人取得票據時明知有損害債務人之情事者，仍有例外。

如果本票被轉讓給其他人，就需要進一步確認轉讓方式、持票人的權利取得情況、是否具有惡意，以及是否存在可依法主張的抗辯。因此，被騙簽本票並非完全無法救濟，但也不能只憑「當初是受騙才簽的」，就認為任何持票人都不得請求付款。尤其當法院已核發本票裁定或執行程序開始時，應儘速確認救濟途徑與法定期限。

5. 房屋被設定抵押權或遭法拍，如何自救？

如果已經以房屋抵押借款，後來才發現投資平台是詐騙，應立即確認債權、抵押權及強制執行的實際狀態。房屋尚未進入拍賣程序，與法院已經查封、公告拍賣甚至完成拍定，能採取的法律行動可能有重大差異。

5.1 確認抵押權、借款契約與金流

首先應取得借款契約、抵押權設定契約、土地及建物登記謄本、本票影本、匯款紀錄及相關通訊資料。接著確認實際借得多少款項、資金由誰提供、款項匯入哪個帳戶，以及是否有預扣利息、手續費或其他費用。如果借款金額與實際交付款項不一致，或存在異常高額利息及其他不合理約定，也應檢視相關條款是否符合法律規定。依《民法》第205條，約定利率超過週年百分之十六的部分，原則上無效；但具體費用是否屬於利息，以及其他特別法規定是否適用，仍須依交易實質判斷。

➟此外，若抵押權設定涉及不實意思表示、詐欺或其他法律瑕疵，可能需要評估撤銷意思表示、確認債權或抵押權不存在，以及相關登記救濟的可能性。

5.2 房屋拍賣前有哪些法律救濟方式？

如果債權人已向法院聲請拍賣抵押物，應先確認是否收到法院裁定、強制執行通知或拍賣公告。

依《民法》第873條，抵押權人於債權已屆清償期而未受清償時，得依法聲請法院拍賣抵押物。

但抵押權人是否有合法債權、抵押權是否有效，以及可請求的債權範圍，仍可能存在實體爭議。依案件情況，當事人可能需要評估對相關裁定提出法定救濟、提起確認訴訟或債務人異議之訴，以及依法聲請停止強制執行等方式。必須注意，提起訴訟通常不會自動停止拍賣程序。是否能停止執行，仍須符合相關法律要件，並依法院裁定處理。

⚠️因此，如果房屋已經進入查封或拍賣程序，不宜只等待刑事詐欺案件的調查結果，而應同步確認民事及強制執行程序的救濟期限。

6. 假借貸真騙房案件如何蒐證與追究責任？

假借貸真騙房案件往往涉及多名行為人，包括投資群組管理者、投資老師、平台客服、借款介紹人、金主及辦理抵押權設定的人員。但這些人是否具有共同犯罪關係，不能只憑彼此認識或曾經接觸被害人判斷，仍須透過完整證據建立關聯。

6.1 投資群組、代書與金主的關聯證據

建議保存投資群組完整對話、獲利截圖、投資平台網址、入金與出金紀錄，以及投資老師或客服的聯絡資料。涉及房屋借貸部分，則應保留代書與金主的通訊紀錄、借款契約、抵押權設定文件、本票、銀行匯款明細及相關收費資料。

尤其需要確認是誰最先提出以房屋抵押借款、誰介紹金主、借款資金實際流向何處，以及是否有人要求將借得款項直接投入特定平台。如果多名被害人經由相同群組、介紹人或借貸管道遭遇類似情況，也可能有助於調查是否存在共同安排的詐欺模式。

6.2 刑事告訴與民事求償如何進行？

若有證據顯示相關人員共同設計投資詐騙及借貸安排，可能涉及《刑法》第339條詐欺罪、第339條之4加重詐欺罪，或其他相關犯罪。但金主、代書是否成立共同正犯或幫助犯，仍須分別檢視犯意聯絡、行為分擔及實際參與程度；民事方面，若符合《民法》第184條及第185條等侵權行為規定，可能向具有故意或過失、並符合相關責任要件的人員請求損害賠償。若借貸契約或抵押權設定本身存在效力爭議，也可能另行提起確認、撤銷或其他相關民事訴訟。

💡刑事告訴、民事求償與停止強制執行的目的並不完全相同，應依案件進度分別規劃，避免只處理詐騙報案，卻忽略房屋正在被拍賣的風險。

7. 如何預防房屋抵押詐騙？簽約前必看重點

面對假借貸真騙房，最有效的防範方式，是在抵押權設定及借款文件簽署之前，先確認投資、借貸及不動產交易的真實性。尤其當貸款管道是由投資群組、陌生網友或所謂投資老師主動介紹時，更應提高警覺。

7.1 高報酬投資與民間貸款的危險訊號

如果投資平台強調保證獲利、穩賺不賠、短期高報酬，或不斷要求增加投資金額，應先確認平台及業者是否合法、資金實際流向何處。若對方進一步主動介紹金主，鼓勵以房屋抵押取得資金，並聲稱投資獲利足以支付借款本息，更應審慎評估。尤其出現「今天不借就錯過機會」、「代書都幫你安排好了」、「只要簽本票就能立即撥款」等催促話術時，不宜在未充分理解契約內容的情況下簽署文件。

➟投資平台畫面顯示獲利，也不等於實際資金安全；能夠小額出金，同樣不能保證平台具有合法性。

7.2 不動產抵押借款前應確認的事項

辦理房屋抵押借款前，應確認貸款人身分、實際撥款金額、利息、還款期限、違約條件及抵押權擔保範圍。如果契約另有本票、違約金、提前到期或其他擔保約定，也應逐項確認。尤其需要留意抵押權設定金額是否與實際借款相符、是否涉及最高限額抵押權，以及是否存在不合理的授權或代理條款。如果對方要求交出印鑑、印鑑證明、權狀或簽署空白文件，應先確認具體用途，避免將重要不動產處分權限交由陌生人控制。

🚨對於高額房屋借貸，建議在簽約前由獨立於交易雙方的律師審閱文件，並自行查證相關地政士及借貸對象的身分與資格。

8. 假借貸真騙房的法律制度與專業人士責任

假借貸真騙房之所以值得關注，是因為詐騙者可能利用原本合法的借貸、抵押權及票據制度，讓被害人在受騙後仍面臨真實的債務追償。如何在保障正常交易安全與防止詐騙濫用制度之間取得平衡，是重要的法律議題。

8.1 金主與地政士的查證及注意義務

金主及地政士並非只要參與高額不動產借貸，就一律具有相同的法定防詐查證義務。

現行《洗錢防制法》及相關規範，已針對特定金融機構與指定非金融事業或人員，在符合規定的業務範圍內設有客戶審查、紀錄保存或其他防制洗錢義務。但具體義務是否適用於某一名金主、地政士或特定借貸交易，仍須依其身分、業務性質及現行法規判斷，不能一概而論；另一方面，即使不符合特定洗錢防制義務的適用範圍，若行為人實際參與詐欺、協助不法資金流動，或因違反相關法律義務造成損害，仍可能承擔相應責任。

8.2 如何降低合法借貸工具遭詐騙利用的風險？

謙聖國際法律事務所認為，面對以投資群組、民間借貸與房屋抵押權結合的詐騙模式，值得進一步檢討高風險不動產借貸交易的身分確認、資金流向及文件審查機制。例如對於短時間內大量介紹抵押借款、資金集中流向特定投資平台，或借款用途與實際資金流向明顯不一致的交易，是否應建立更完善的風險辨識及紀錄制度，具有政策討論價值。

但制度改革仍須兼顧正常借貸需求、交易自由、專業人士責任範圍及個人資料保護，不能單純因事後發生詐騙，就推定所有參與交易者都有犯罪故意。真正需要建立的，是能夠辨識異常交易、追查共同犯罪結構，並讓被害人及時取得法律救濟的制度。

9. 常見問題 FAQ

假借貸真騙房通常是指詐騙者透過投資、資金周轉或貸款話術，誘導被害人以房屋設定抵押權借款，再使資金流入詐騙安排，導致被害人無力還款並面臨房屋遭拍賣的風險。

不一定。合法民間借貸也可能透過介紹人辦理，但如果貸款與高報酬投資綁定、要求立即設定抵押權，或資金被指定投入不明平台，就應高度警覺。

如果借貸契約及債權有效，原則上仍有清償義務。但若借貸本身涉及詐欺、通謀虛偽意思表示或其他法律瑕疵，可能需要進一步爭執契約及抵押權效力。

不會。投資詐騙與抵押權效力須分別判斷，仍應確認金主是否參與詐欺、借款是否真實交付，以及抵押權設定是否有效。

不一定。若只是依法辦理登記，不會因此當然成立犯罪；但如果明知詐騙計畫仍配合執行，可能依具體參與行為承擔法律責任。

不一定。是否成立刑事或民事責任，仍須依通訊、金流、合作關係及其他證據，判斷其是否知情、參與或違反相關法律義務。

不能一概而論。本票具有獨立的票據法律效力，但如果存在詐欺、偽造、債權不存在或其他抗辯事由，仍可能依法爭執，應儘速確認票據及執行程序。

仍可能有救濟空間，但須確認裁定及強制執行進度，評估相關訴訟、程序救濟及停止執行的法定要件。提起訴訟並不代表拍賣會自動停止。

必須依拍賣程序是否完成、買受人權利狀態及是否存在法定撤銷或其他救濟事由判斷。房屋拍定或權利移轉後，救濟通常更加困難，應及早處理。

可以依個案分別評估。刑事程序著重追究犯罪責任，民事程序則可能涉及損害賠償、契約效力、抵押權爭議及強制執行救濟。

建議尋求熟悉詐欺刑事案件、不動產抵押權、民間借貸、本票及強制執行程序的律師協助，才能同時評估刑事追訴與房屋保全問題。

10. 結語：假借貸真騙房最危險的，是詐騙與合法借貸程序交錯

假借貸真騙房並非單純的投資失利，而可能是一場結合投資群組、民間金主、代書、房屋抵押權及本票的複雜詐騙安排。被害人原本只是希望透過投資增加收入，卻可能因相信假投資平台與借貸介紹人，將多年辛苦累積的不動產作為擔保，最後面臨投資款消失、債務仍須清償及房屋遭法拍的困境。

但法律上仍須區分真正的詐騙共犯、善意債權人，以及依法提供專業服務的人員，不能只因參與借貸就推定有罪，也不能因借貸文件形式合法，就忽略背後可能存在的共同詐欺安排。

🧑🏻‍⚖️謙聖國際法律事務所提醒，若已經因投資群組介紹而設定房屋抵押權、簽發本票，或收到法院拍賣抵押物、強制執行通知，應立即保存完整通訊、借款文件及金流證據，並同步評估刑事告訴、民事爭訟與強制執行救濟。真正重要的，不只是證明自己遭到投資詐騙，而是進一步釐清借貸及抵押權的法律效力、相關人員是否參與犯罪，以及如何在房屋遭到拍賣前，及時採取合法的保護措施。

【謙聖國際法律事務所】

• LINE 線上法律諮詢：@lawuicc001（點擊諮詢）
• 電話預約會議：(03)⠀3150-034
• 付款方式：現金｜信用卡｜銀行轉帳

【了解更多】

• Facebook： 謙聖國際法律事務所
• Instagram：chien.sheng_