謙聖國際法律事務所

1. 買房發現施工瑕疵怎麼辦？新成屋、中古屋都可能遇到

買房是許多人的人生大事，但真正讓人擔心的，不只是房價高低，而是花了大筆積蓄買下房屋後，交屋才發現房子根本不像看屋時那麼完美。新成屋可能出現磁磚空鼓或剝落、防水施工不良、管線異常；中古屋則可能因屋齡、過去裝修或既有設備問題，在交屋後陸續出現漏水、壁癌、電路異常等狀況。

內政部不動產交易糾紛資料中，施工瑕疵、房屋漏水等問題長期都是實務上常見的不動產消費爭議。因此，買方遇到房屋施工瑕疵時，最重要的不是第一時間認為「房子已經交屋，只能自己認賠」，而是先確認瑕疵發生時間、原因、嚴重程度，以及買賣契約與相關證據。

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1.1 施工瑕疵與房屋漏水都是常見購屋爭議

房屋不像一般商品，買回家發現問題後可以直接拿到櫃檯換一個新的。

一間房屋可能包含結構、防水、給排水、電力、門窗、磁磚、玻璃及大量設備，只要其中一個環節施工不良，就可能在入住後才逐漸出現問題。例如交屋半年後浴室開始滲水、窗框周圍下雨就進水，或排水管線出現嚴重阻塞，都可能衍生「這到底是施工瑕疵，還是住戶使用造成」的爭議。

💡因此，越早留下交屋與使用初期的房屋狀況，後續越容易釐清責任。

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1.2 哪些情況可能屬於房屋施工瑕疵？

實務上可能發生的房屋瑕疵非常多，例如：

• 磁磚空鼓
• 隆起或剝落
• 玻璃異常破裂
• 牆面或天花板滲漏水
• 浴室防水失效
• 給排水管線異常
• 門窗無法正常使用
• 電路配置或供電異常

以及裝潢設備或其他房屋設施無法發揮原本功能等。

➟但「房子有問題」不代表法律上一定構成得解除契約的重大瑕疵。是否屬於民法上的物之瑕疵，還要進一步判斷這個問題是否造成房屋價值、通常效用或契約預定效用減少，以及減少程度是否具有重要性。

 

2. 房屋有瑕疵，賣方需要負責嗎？

買方發現房屋瑕疵後，第一個問題通常就是：「這筆修繕費到底應該誰出？」

如果房屋在法律上存在物之瑕疵，就可能涉及民法上的物之瑕疵擔保責任。這套制度並不只適用於全新的房屋，中古屋買賣同樣可能適用，但具體權利仍須依契約內容、瑕疵發生時間及買方是否事先知情等因素判斷。

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2.1 民法第354條的物之瑕疵擔保責任

依民法第354條，出賣人原則上應擔保買賣標的物在危險移轉給買方時，沒有滅失或減少價值的瑕疵，也沒有減少通常效用或契約預定效用的瑕疵；另外，如果賣方對房屋具有某項特定品質作出保證，也應擔保房屋具有該品質。

所以房屋瑕疵爭議不能只問：「房子現在有沒有壞？」，更重要的是確認瑕疵是否在法律要求的時間點已經存在，以及問題是否達到法律上所稱瑕疵的程度。

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2.2 什麼情況才算法律上的「瑕疵」？

並不是任何微小缺點都必然構成可以主張法律權利的瑕疵。

民法第354條本身就指出，如果價值或效用減少的程度無關重要，不得視為瑕疵。例如牆面極輕微且不影響使用的外觀差異，與房屋長期嚴重漏水、電路存在重大異常或浴室完全無法正常使用，法律上的評價可能完全不同。

➟因此，施工瑕疵應該從房屋價值、正常使用功能、契約約定用途與實際嚴重程度綜合判斷。

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2.3 賣方保證的房屋品質也很重要

除了房屋一般應具有的品質，如果賣方曾明確保證特定事項，也可能影響瑕疵責任。例如契約或相關文件明確約定某項設備、施工品質或房屋狀況，實際交付結果卻與保證內容不符，就不能只以「房子還是可以住」作為唯一判斷標準。

💡因此，房屋買賣契約、不動產說明書、房屋現況說明資料，以及建商提供的相關文件，都應完整保存。

 

3. 交屋前發現施工瑕疵怎麼辦？

如果是在正式交屋以前驗屋就發現問題，處理上通常比入住後才發現更有利。因為房屋現況還沒有因為裝潢、入住或使用而發生太大改變，也比較容易釐清問題是在交屋前就已存在。

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3.1 驗屋時應完整記錄缺失

驗屋不要只靠肉眼走一圈。如果發現磁磚空鼓、牆面裂痕、漏水痕跡、排水異常、門窗故障或電路問題，應逐項記錄位置、狀況及日期，並搭配照片或影片保存；如果有驗屋公司出具報告，也應保留完整版本。

➟越具體的缺失紀錄，越有利於後續確認建商究竟改善了哪些問題。

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3.2 不要只口頭要求建商改善

發現施工瑕疵後，可以通知建商或賣方處理，但最好留下書面紀錄。

例如透過驗屋缺失表、電子郵件、LINE或其他可以保存的方式，具體列出「哪一個位置、發生什麼問題、希望如何改善」。不要只在現場跟工務人員說：「這邊幫我修一下。」因為後續如果問題沒有改善，至少能證明買方曾在什麼時間發現並通知相關瑕疵。

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3.3 修繕完成後再確認改善結果

建商表示「已經修好了」，不代表事情一定結束。例如漏水問題重新補漆後，表面看起來可能完全正常，但真正的漏水源未必已經處理。因此，修繕後仍應依問題性質進行複驗。

⚠️尤其防水、管線與其他不容易從外觀確認的問題，更應注意是否真正排除原因，而不是只有表面復原。

 

4. 交屋後才發現房屋瑕疵，還可以主張權利嗎？

➥可以依具體情況判斷。

房屋瑕疵不一定在驗屋當天就能發現，有些問題必須實際入住一段時間，甚至經過下雨、使用衛浴或啟用特定設備後才會出現。這類問題經常被稱為隱藏性瑕疵。

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4.1 買方發現瑕疵後應儘速通知

民法對買方檢查及通知瑕疵設有相關規定。因此，發現問題後不要因為覺得「先住看看再說」，就放著幾個月完全沒有通知賣方。應儘快透過可以保存證據的方式通知賣方或建商，並具體記載瑕疵位置與情況。這除了有助於後續修繕，也可能與買方瑕疵擔保權利的行使有關。

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4.2 隱藏性瑕疵發現後怎麼處理？

有些瑕疵依通常檢查方式根本不容易立即發現，例如牆壁內的管線問題、特定天候才發生的滲漏水，或使用一段時間後才出現的設備異常。如果屬於不能即時發現的瑕疵，買方在日後發現時，仍應依法律規定儘速通知出賣人。同時要開始保存照片、影片、專業檢查結果與修繕估價等資料。

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4.3 賣方故意隱瞞瑕疵有什麼影響？

如果賣方明明知道房屋存在重大漏水或其他瑕疵，卻故意不告知，甚至透過重新油漆、裝潢等方式掩蓋問題，法律效果可能與一般不知道瑕疵的情況不同。民法第365條對於出賣人故意不告知瑕疵，也設有不同的期間規定。

📢因此，如果懷疑賣方早就知道問題，可以進一步保存過去修繕紀錄、管委會紀錄、鄰居陳述、對話紀錄或其他足以證明賣方知情的資料。

 

5. 房屋有施工瑕疵，可以要求修繕、減少價金或解約嗎？

買到有施工瑕疵的房子，不代表只有「自己花錢修」與「整間房子退掉」兩種選項。依具體法律關係，可能涉及修繕、減少價金、解除契約或損害賠償等不同處理方式。真正應該採取哪一種，要看瑕疵內容與案件情況。

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5.1 可以要求建商或賣方修繕嗎？

實務上發現新成屋施工缺失後，通常會先通知建商改善。如果買賣契約、保固文件或其他約定對修繕責任有具體規定，也應先確認相關內容；中古屋則要進一步區分賣方的瑕疵擔保責任、雙方契約約定，以及瑕疵究竟在什麼時間形成。

➟所以不能只因為「現在房子漏水」，就直接認定原賣方一定負擔所有修繕費用。

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5.2 什麼情況可以請求減少價金？

如果房屋在交易時存在應由出賣人負擔的瑕疵，而且符合民法相關規定，買方可能主張減少價金。減少多少，通常不是買方自己認為「這間房少值100萬元」就可以直接決定。仍應評估瑕疵對房屋價值造成多少影響，必要時可能需要透過估價、鑑定或其他客觀資料證明。

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5.3 房屋有瑕疵就一定可以解除契約嗎？

➥不是。

民法雖然提供買方在符合條件時解除契約的可能，但並不是只要發現任何瑕疵，都可以直接要求退屋退款。如果解除契約顯失公平，法律上可能受到限制。因此，磁磚一小處瑕疵與房屋存在重大結構或使用問題，不能用完全相同的方式處理。是否可以解除房屋買賣契約，仍應依瑕疵嚴重程度、房屋使用影響及具體法律要件判斷。

 

6. 民法第365條是什麼？房屋瑕疵可以多久後再主張？

房屋瑕疵爭議除了要確認「有沒有瑕疵」，還有一個很容易被忽略的問題：時間。

即使原本具有瑕疵擔保相關權利，如果拖太久沒有依法行使，也可能發生權利消滅的問題。

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6.1 通知瑕疵後為什麼要注意六個月期間？

►依民法第365條，買受人因物有瑕疵而取得解除契約或請求減少價金的權利，在依民法第356條規定通知後六個月間不行使，可能消滅。

➟因此，通知賣方「房子有問題」以後，不代表接下來可以無限期放著不處理。如果已經產生重大爭議，應儘早確認自己的法律權利與後續處理方式。

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6.2 房屋交付後五年是什麼意思？

►民法第365條同時規定，自物之交付時起經過五年，相關解除權或減少價金請求權也可能消滅。

這也是為什麼房屋交屋日期非常重要。

但「五年」並不等於所有與房屋有關的任何權利都統一在交屋五年後消失，也不能直接與建商提供的保固期間混為一談。不同法律請求權仍可能有各自的成立要件與期間問題。

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6.3 賣方故意不告知瑕疵時有何不同？

►民法第365條另有規定，如果出賣人故意不告知瑕疵，前述通知後六個月的期間規定不適用。

所以「賣方不知道房子有問題」與「賣方明明知道，卻故意隱瞞」，法律上的評價可能不同；不過，要主張對方故意隱瞞，仍需要證據。因此，若發現房屋在交易以前曾經反覆修漏水、重新裝潢遮蓋痕跡，或賣方過去已經收到相關通知，這些資料都可能具有重要性。

 

7. 買到施工瑕疵房屋，如何保存證據？

房屋施工瑕疵案件最後最常遇到的問題，就是雙方都知道房子「好像有問題」，卻無法證明問題到底何時發生、原因是什麼，以及需要多少費用才能修復。

➟因此，蒐證最好從第一次發現瑕疵就開始。

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7.1 照片、影片與驗屋報告都要留

發現瑕疵時，可以先拍攝整體位置，再拍攝問題細節。

例如磁磚掉落，就同時拍攝房間位置與磁磚狀況；漏水則可以記錄水痕、滴水情況、發生時間及天候。如果曾經找驗屋公司或其他專業人員檢查，也應保留完整報告。不要只留幾張沒有日期、看不出位置的局部照片。

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7.2 修繕估價、發票與對話紀錄不要丟

如果已經找人估價或進行緊急修繕，應保留估價單、工程明細、發票與付款證明，與建商、賣方或仲介之間的LINE、電子郵件及其他通訊紀錄也不要刪除。

➟例如賣方曾表示「這裡以前確實漏過」、「之前有修過一次」，就可能與後續責任判斷有關。

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7.3 嚴重瑕疵修繕前要不要先鑑定？

如果只是雙方都同意處理的小問題，不一定每次都需要正式鑑定。

但如果涉及重大漏水、結構疑慮、高額修繕費，或賣方已經明確否認責任，就應特別注意證據保存，因為一旦先把瑕疵全部拆除、修復，原始狀況可能就消失。必要時可以先由專業人員檢查，甚至依案件情況考慮鑑定或證據保全，再決定後續修繕方式。

 

8. 常見問題QA

可以先依買賣契約、保固約定及具體瑕疵內容通知建商處理。如果瑕疵涉及民法上的物之瑕疵擔保責任，也可能進一步產生相關法律權利。

中古屋買賣也可能涉及民法物之瑕疵擔保規定。但仍須確認買方是否事前知情、契約如何約定、瑕疵是否在危險移轉時存在，以及其他具體交易情況。

例如漏水、防水失效、磁磚剝落、管線異常、電路問題、門窗功能異常等，都可能涉及房屋瑕疵。但是否達到法律上的瑕疵程度，仍應依實際影響判斷。

不是。解除契約需要符合相關法律要件，而且如果解除契約顯失公平，也可能受到限制。輕微缺失不代表一定可以解除整份房屋買賣契約。

符合民法物之瑕疵擔保相關規定時，買方可能請求減少價金，但減少金額仍應依瑕疵對房屋價值造成的實際影響判斷。

買方發現瑕疵後，應注意民法關於檢查及通知的規定。尤其隱藏性瑕疵在日後發現時，也應儘速通知賣方並留下證據。

依條文規定，涉及買方依民法第356條完成瑕疵通知後的權利行使期間。因此，不宜把六個月簡化理解成「交屋後只有六個月可以求償」。

不能這樣理解。民法第365條規範的是特定瑕疵擔保權利的期間，不代表所有可能涉及房屋的契約責任、損害賠償或其他法律權利，都一律適用完全相同的五年期間。

如果可以證明賣方明知瑕疵卻故意不告知，可能影響瑕疵擔保期間及其他法律責任的判斷。但仍需要證據證明賣方事前知情及故意隱瞞。

先不要急著全部拆掉重做。應立即拍照、錄影保存現況，整理驗屋報告、買賣契約及相關文件，再以書面通知建商或賣方。若瑕疵嚴重或責任已產生爭議，再評估專業鑑定與後續法律程序。

 

9. 結語

買房發現施工瑕疵，不代表交屋後就只能自己認賠。無論是新成屋或中古屋，發現磁磚剝落、漏水、防水失效、管線問題、電路異常或其他房屋瑕疵時，第一步都應該先確認瑕疵內容與發生原因，並立即保存證據。民法第354條規定出賣人的物之瑕疵擔保責任，房屋如果存在減少價值、通常效用或契約預定效用的瑕疵，買方可能依具體情況進一步主張權利。但並不是任何微小缺失，都能直接要求解除房屋買賣契約。

如果是在交屋前驗屋發現問題，應把每一項缺失完整列入驗屋紀錄，要求建商改善並在修繕後重新確認；如果交屋後才發現隱藏性瑕疵，也應儘速通知賣方，保存照片、影片、專業檢查與修繕資料。

尤其民法第365條對解除契約及減少價金的權利設有期間規定，發現瑕疵後不宜長時間放著不處理。如果賣方明知瑕疵卻故意隱瞞，法律效果又可能不同。

➟因此，購屋遇到施工瑕疵時，可以先掌握三個原則：先蒐證、再通知、最後才決定修繕、減價、解除契約或其他法律主張。

 

🧑🏻‍⚖️謙聖國際法律事務所具不動產買賣與房屋瑕疵爭議處理經驗。若遇到建商拒絕修繕、交屋後才發現重大漏水、賣方疑似隱瞞房屋瑕疵，或不確定是否還能主張減少價金、解除契約及損害賠償，可先整理買賣契約、驗屋報告、房屋現況照片、修繕資料與雙方對話，由律師協助確認責任與後續處理方向。房屋瑕疵最怕的不是問題被發現，而是發現後沒有留下任何證據，或因為拖延而錯過重要的權利行使時間。越早確認瑕疵、保存現況並正式通知，越能降低後續購屋糾紛的處理難度。

 

 

※聲明：本文為一般法律資訊整理。房屋是否構成法律上的瑕疵、賣方或建商應負何種責任，以及買方能否請求修繕、減少價金、解除契約或損害賠償，仍應依實際買賣契約、瑕疵內容、發生時間與個案證據判斷，不構成特定案件法律意見。

 

 

 

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