謙聖國際法律事務所

1. 賣房隱瞞房屋瑕疵，真的可能被告詐欺嗎？

買房動輒數百萬甚至數千萬元，對許多人而言，不只是單純購買商品，而是一生中金額最大的財產交易之一。因此，房屋本身的屋況、結構安全、使用限制、特殊事故及周邊環境，都可能直接影響買方是否願意購買以及願意支付多少價金。問題是，如果屋主明明知道房屋存在重大問題，卻因為擔心影響售價而選擇隱瞞，最後只是賠錢就能解決嗎？

➥不一定。

房屋存在瑕疵時，首先可能涉及物之瑕疵擔保、債務不履行、減少價金、解除契約或損害賠償等民事責任；但如果賣方明知重大資訊，仍刻意隱瞞、提供不實說明或以其他方式使買方誤信房屋狀況良好，進而簽約並支付價金，案件就可能進一步涉及刑事詐欺。

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1.1 房屋有問題不等於一定構成詐欺

房屋交屋後發現漏水，不代表賣方一定詐欺；房屋曾經發生火災，也不代表只要沒有說就必然構成刑事犯罪。刑事詐欺必須判斷賣方在交易當時的主觀認知與客觀行為。

例如賣方自己根本不知道牆壁內部有隱蔽性漏水，與賣方過去已經多次找人抓漏，出售前卻重新粉刷牆面掩蓋水痕，並向買方表示「這間房子從來沒有漏過水」，兩種情況的法律評價就可能完全不同。

➙所以，房屋「有瑕疵」與賣方「有詐欺」必須分開判斷。

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1.2 什麼情況可能從民事糾紛變成刑事案件？

民事房屋瑕疵糾紛主要處理的是：房屋是否符合契約約定、是否存在影響價值或通常使用功能的瑕疵，以及買方可以主張哪些契約權利；刑事詐欺則更重視賣方是否故意欺騙。如果賣方明知某項資訊可能重大影響買方的購買意願或價格判斷，卻故意說謊、隱瞞或掩蓋，使買方因此誤認房屋狀況並支付價金，就可能從原本的民事買賣糾紛，進一步產生刑事詐欺爭議。

 

2. 哪些房屋重大資訊最容易產生買賣糾紛？

不是房屋所有缺點都具有相同法律重要性，但實務上有幾種類型特別容易引發爭議。

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2.1 漏水、海砂屋、輻射屋與危險建築

漏水是中古屋買賣最常見的糾紛之一。尤其長期滲水、反覆壁癌、屋頂或外牆漏水，可能直接影響房屋正常使用及價值。另外，海砂屋、輻射屋、結構安全問題及危險建築等，可能進一步影響居住安全、貸款、轉售及房屋價值，因此通常具有更高的交易重要性。

💡如果賣方過去已做過檢測、修繕，或曾收到管委會、政府機關相關通知，卻在出售時完全否認問題存在，後續就容易成為買方主張賣方早已知情的重要證據。

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2.2 凶宅、火災與特殊事故

房屋過去是否曾發生特定死亡事件，也是買方高度關注的事項。但法律上的「凶宅」不能簡化理解成「只要房屋曾經有人死亡就全部算凶宅」。具體是否屬於交易上應揭露的重要資訊，仍須依事件性質、發生位置、相關規範及交易文件判斷。房屋曾發生重大火災也是常見爭議。尤其火災如果曾造成結構、電線、管路或其他安全問題，即使外觀已重新裝修，也可能影響買方的交易判斷。

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2.3 鄰損、工業住宅、違建與違規二工

除了房屋本身的物理瑕疵，使用是否合法也是買房時的重要資訊。

例如：

• 房屋涉及鄰損
• 違章建築
• 頂樓加蓋
• 陽台外推
• 違規夾層
• 二次施工

或實際使用方式與合法登記用途不符，都可能影響房屋價值、貸款、使用安全與日後轉售。如果賣方明知相關空間並非合法建物，卻將違建面積直接當成合法權狀坪數向買方介紹，甚至明確保證「全部合法」，就可能增加後續法律風險。

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2.4 高壓電塔、公墓等嫌惡設施

房屋周邊如果存在高壓電塔、寺廟、殯儀館、公墓、火化場、垃圾處理設施或其他特定設施，可能影響部分買方的居住意願，因此常被市場稱為「嫌惡設施」。但不能一概認定只要附近存在這些設施，賣方在所有情況下都必須主動告知。

➙是否屬於應揭露事項，仍可能受到設施性質、距離、是否明顯可見、買方是否曾詢問、不動產說明書內容及相關規範影響。

 

3. 賣房時哪些資訊需要告知買方？

房屋交易最容易發生爭議的地方，往往不是「有沒有問題」，而是「誰知道問題存在」、「交易前有沒有說」。因此，不動產交易中的資訊揭露非常重要。

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3.1 不動產說明書為什麼重要？

透過不動產經紀業進行房屋交易時，不動產說明書是確認房屋資訊的重要文件。房屋產權、現況、使用狀況及其他依法應揭露的事項，可能透過不動產說明書呈現。因此，無論買方或賣方，都不應把不動產說明書當成房仲拿來「簽一簽就好」的例行文件。

🚨如果日後發生「當初到底有沒有告知」的爭議，不動產說明書及相關交易文件往往會成為重要證據。

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3.2 買方主動詢問時可以隱瞞嗎？

如果買方在看屋時已經明確詢問：「這間房子有沒有漏水？」、「以前有沒有發生過火災？」、「這個頂樓加蓋是否合法？」，賣方如果明知實際情況，卻故意提供相反答案，法律風險通常會比單純沒有主動提到某項資訊更高。

➙例如明知房屋長期漏水，卻回答「完全沒有漏過」，甚至重新粉刷遮蓋漏水痕跡，後續就可能成為判斷賣方是否具有欺騙故意的重要事實。

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3.3 嫌惡設施是否全部都要主動告知？

➥不一定。

「嫌惡設施」本身就是一個範圍很廣的市場用語，不同買方在意程度也不同。因此，比較精確的法律判斷方式，是確認相關法規及交易文件是否要求揭露、買方是否特別詢問、賣方或房仲是否知道，以及該資訊是否足以影響具體交易判斷。如果買方已經明確詢問，賣方或房仲卻故意提供不實資訊，法律風險自然會提高。

 

4. 房屋有瑕疵，賣方可能負哪些民事責任？

買到漏水屋、海砂屋或其他有問題的房屋，最先涉及的通常還是民事法律關係。其中常見的法律問題，就是物之瑕疵擔保責任。

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4.1 什麼是物之瑕疵擔保責任？

依民法第354條，物的出賣人原則上應擔保買賣標的物在危險移轉時，不存在滅失或減少其價值的瑕疵，也應具備通常效用、契約預定效用及出賣人所保證的品質。因此，如果房屋在交屋時已經存在重大漏水、結構問題或其他足以影響價值、使用功能的瑕疵，買方可能依具體情況主張相關權利。

⚠️但房屋存在正常使用痕跡、設備自然老化，與法律上足以產生瑕疵擔保責任的問題仍有差異，不能一概而論。

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4.2 買方可以解除契約或減少價金嗎？

依民法相關規定，在符合物之瑕疵擔保要件時，買方可能依個案主張解除契約或減少價金；若解除契約顯失公平，則可能受到限制；此外，如果賣方曾保證房屋具有特定品質，或明知瑕疵卻故意不告知，也可能進一步產生損害賠償或其他契約責任。

➙因此，發現房屋有問題後，不代表一定只能接受現況，也不代表任何問題都可以直接要求退屋。

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4.3 賣方明知瑕疵卻不告知有什麼影響？

「賣方知不知道」在房屋糾紛中非常重要。

例如賣方過去曾經多次修繕漏水、找抓漏業者處理、與鄰居討論滲水問題，甚至出售前才重新粉刷牆面，這些資料都可能被用來證明賣方早已知道問題存在。如果賣方明知瑕疵卻故意不告知，除了民事責任可能加重爭議，也可能進一步出現刑事詐欺問題。

 

5. 賣房隱瞞重大資訊，什麼情況可能成立詐欺？

這是整篇文章最重要的法律界線。賣房後發生糾紛，不等於賣方就是詐欺犯。是否成立刑事詐欺，仍須依刑法構成要件及證據判斷。

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5.1 刑法第339條詐欺罪怎麼判斷？

刑法第339條規範詐欺取財行為。

放在房屋買賣案件中，通常需要進一步判斷賣方是否具有詐欺故意及不法所有意圖、是否施用詐術，使買方陷於錯誤，並因錯誤進一步作成財產處分，最後產生財產上的損害。因此，不能只用「房子有問題＋賣方沒講＝詐欺」這個公式處理，刑事案件仍需要證明各項犯罪要件。

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5.2 單純沒說與故意欺騙有什麼不同？

房屋資訊沒有被提到，不一定就是詐欺。但如果賣方對特定重要資訊負有告知義務，或買方已經明確詢問，賣方卻為了促成交易而刻意隱瞞、提供不實資訊甚至積極遮掩問題，就可能增加刑事風險。

➙例如賣方明知房屋漏水，卻在出售前重新裝潢遮蓋水痕，並向買方表示「從來沒有漏水」，與賣方根本不知道牆體內存在隱蔽性滲水，法律上的主觀責任顯然不同。

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5.3 如何證明賣方早就知道房屋有問題？

房屋詐欺案件的證據重點之一，就是「賣方何時知道」。

常見證據可能包括：

• 過去修繕紀錄
• 抓漏工程
• 施工發票
• 管委會紀錄
• 鄰居證詞
• 過去租客反映
• 保險理賠
• 賣方與房仲的對話
• 交易前後的照片與影片

➙如果這些證據可以證明問題早已存在，而且賣方曾經處理過，卻在出售時否認問題，就可能提高買方主張故意隱瞞的說服力。

 

6. 房仲、代銷隱瞞房屋問題，也可能要負責嗎？

不要以為只有中古屋屋主自售才會發生資訊不對稱。透過房仲購買中古屋，或透過代銷購買新成屋、預售屋，同樣可能發生交易資訊與實際狀況不同的爭議。

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6.1 中古屋房仲的資訊揭露問題

房仲在交易中扮演重要的資訊傳遞角色。如果賣方已經把房屋問題告訴房仲，房仲卻向買方提供相反資訊，或者有證據顯示仲介明知重要問題存在卻配合隱瞞，就可能依具體情況衍生相關法律責任。

➙不過，也不能因為房屋交屋後發現瑕疵就推定房仲一定事前知情。房仲知道什麼、何時知道，以及實際向買方說了什麼，仍須依證據判斷。

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6.2 新成屋、預售屋代銷也可能發生爭議

新房並不代表一定沒有資訊揭露問題。預售屋或新成屋交易可能涉及廣告內容、建材設備、土地及建物用途、格局、公設、周邊環境，以及實際交付內容是否與契約或銷售說明一致等問題。

⚠️因此，無論中古屋、新成屋或預售屋，買方都不宜只依銷售人員口頭介紹作成決定，重要事項應盡量確認是否有書面資料或契約依據。

 

7. 買方或賣方遇到房屋瑕疵爭議怎麼辦？

房屋買賣金額高，一旦發生瑕疵爭議，第一時間怎麼處理，往往會直接影響後續談判與訴訟。

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7.1 買方發現瑕疵應先保存哪些證據？

買方可以先保存售屋廣告、房屋現況說明、不動產說明書、斡旋或要約文件、買賣契約、LINE等通訊紀錄，以及房仲或賣方對房屋狀況所做的說明。

發現漏水、裂縫或其他問題時，也應立即拍照、錄影並記錄時間與位置；若需要修繕，最好保存施工前後照片、報價、發票及廠商判斷原因的資料。重大爭議則可能需要進一步透過專業鑑定確認瑕疵原因、程度及修復費用。

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7.2 賣方被告隱瞞瑕疵如何處理？

💡如果自己是賣方，收到買方律師函甚至刑事詐欺告訴，應先整理交易前後資料。

包括：

• 自己何時知道房屋問題
• 過去是否修繕
• 是否告知房仲
• 買方曾詢問哪些事項
• 不動產說明書如何記載

以及買賣契約是否已有相關揭露。

刑事案件尤其不能只回答「房子以前就這樣」，真正重要的是釐清賣方在交易當時是否知道問題，以及有沒有故意欺騙買方。

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7.3 民事求償與刑事詐欺應分開判斷

即使房屋確實存在瑕疵，也不代表賣方一定成立刑事詐欺。買方可能在民事上具有減少價金、解除契約、損害賠償或其他請求權，但刑事部分仍須另外證明詐欺犯罪要件；反過來說，如果賣方明知重大問題仍積極隱瞞、說謊甚至製造假象，使買方因此付款，案件就可能不只是單純民事違約。

➙因此，房屋瑕疵案件最重要的第一步，就是先把「房子本身有什麼問題」與「交易過程有沒有欺騙」分開整理。

 

8. 常見問題QA

不一定。需要確認賣方是否知道漏水、是否故意隱瞞或提供不實資訊，以及買方是否因此陷於錯誤並進行財產處分。即使刑事詐欺不成立，仍可能存在民事瑕疵責任。

符合物之瑕疵擔保等法律要件時，可能主張解除契約或減少價金，但是否可以解除仍須考量瑕疵程度及解除是否顯失公平等因素。

不一定。刑事詐欺與民事物之瑕疵擔保的成立條件不同。賣方沒有詐欺故意，不代表所有民事責任都當然不存在。

不能一概而論。仍要確認具體事件是否屬交易上重要資訊、賣方是否知情、交易時有無故意隱瞞或不實說明，以及買方是否因此陷於錯誤。

不能單憑「嫌惡設施」四個字認定所有情況都有相同告知義務。仍應依相關規範、不動產說明書、設施性質與距離、買方是否詢問及交易情況判斷。

可能。若能證明房仲知情並違反相關義務，可能衍生民事、行政或其他法律責任。但仍須確認房仲實際知道哪些資訊及做過哪些說明。

如果有證據證明賣方明知重大漏水問題，仍刻意利用裝修掩蓋並向買方提供不實資訊，使買方因此誤信房屋沒有問題而購買，可能增加刑事詐欺成立的風險，但仍須依完整證據判斷。

應保存當初廣告、對話、錄音、不動產說明書、買賣契約及房屋現況證據，再確認房仲的說明是否屬於具體保證，以及房仲是否知道相關問題。

若有安全或生活上的急迫需求可以進行必要處理，但建議先完整拍照、錄影，保存報價、發票與施工紀錄。重大爭議若直接拆除，可能使後續鑑定或舉證變得困難。

被提出刑事告訴不代表詐欺罪一定成立。檢察官仍須依證據判斷賣方是否具有詐欺故意、是否施用詐術，以及買方是否因此陷於錯誤並為財產處分。

 

9. 結語

我只是賣房，為什麼會牽扯到詐欺？真正的關鍵不在「賣房」這個行為，而在交易過程中是否存在故意欺騙。

房屋有漏水、海砂屋、輻射、結構安全、違建、特殊事故或其他問題時，首先可能涉及物之瑕疵擔保、債務不履行、減少價金、解除契約與損害賠償等民事爭議。這些問題本身不會自動讓賣方變成刑事詐欺被告。

但如果賣方明明知道某項重大資訊會影響買方是否購屋或出價，卻為了順利出售或維持價格，故意說謊、隱瞞甚至採取措施遮掩，使買方誤信房屋狀況而簽約付款，就可能進一步產生刑事詐欺風險。

對買方而言，發現問題後不能只證明「房子現在有瑕疵」，還要進一步保存交易前的廣告、不動產說明書、契約、對話、修繕紀錄及其他資料，才能釐清賣方或房仲在交易以前究竟知道多少。

對賣方而言，也不要抱持「房子賣掉就沒我的事」或「買方沒問就什麼都不用說」的想法。對於依法、依契約或依具體交易情況應揭露的重要資訊，應如實處理；買方已經明確詢問的事項，更不應提供虛假答案。

 

🧑🏻‍⚖️謙聖國際法律事務所具不動產買賣、民事求償與刑事案件處理經驗。若遇到漏水屋、凶宅、海砂屋、違建、房仲或代銷資訊揭露、買賣契約及房屋詐欺爭議，可協助檢視不動產說明書、買賣契約、修繕紀錄及雙方交易證據，釐清案件究竟屬於民事瑕疵責任，或是否已經涉及刑事詐欺問題，並依個案規劃後續協商、求償或訴訟方向。房屋買賣動輒千萬元，資訊上的一個隱瞞，最後可能演變成數年訴訟。越早確認哪些資訊應該揭露、哪些證據應該保存，越能降低交易完成後才爆發重大爭議的風險。

 

 

※聲明：本文為一般法律資訊整理。房屋是否存在法律上的瑕疵、特定資訊是否具有告知義務，以及個案是否構成刑事詐欺，仍應依實際契約、交易經過、相關法規與證據個別判斷，不構成特定案件法律意見。

 

 

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